Wo kann man eine Neubauimmobilie in der Nähe von Monaco kaufen?

Es gibt nur wenige realistische Möglichkeiten, in der Nähe von Monaco eine Neubauwohnung zu erwerben: im Fürstentum selbst, in Beausoleil direkt an der Grenze sowie entlang der französischen Küste in Richtung Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze und Beaulieu-sur-Mer. Dabei handelt es sich um sehr unterschiedliche Märkte. In Monaco ist das Angebot knapp und die Preise für Neubauten liegen im zweistelligen Millionenbereich. In Beausoleil gibt es neue Wohnungen ab 420.000 €. Die Küste dazwischen liegt dazwischen und bietet eine größere Auswahl an Ausblicken, Gärten und Lebensstilen.

Wir sind ein unabhängiger Käufermakler an der französischen Riviera und arbeiten daher für Sie und nicht für einen Bauträger. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wie wir die verschiedenen Optionen vergleichen würden, wenn ein Freund uns fragen würde, wo er anfangen soll – einschließlich der Zahlen und der zugrunde liegenden Quellen.

TL;DR

• Monaco selbst: Neubauten sind selten und gehören zur obersten Preisklasse. Im Jahr 2025 lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Neubauten bei 40,8 Millionen Euro, und es wurden nur 64 Neubauwohnungen verkauft.
• Beausoleil: der praktische Nachbar. Mona-K bietet beispielsweise Wohnungen ab 420.000 € an, deren Fertigstellung für das 4. Quartal 2028 geplant ist.
• Kaufnebenkosten: Beim Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger in Monaco fallen 20 % Mehrwertsteuer an, die normalerweise im Preis enthalten ist, sowie 1,5 % Notargebühren und 1 % Grundbuchgebühren (Chambers).
• Frankreich: Käufer von Immobilien ab Plan (VEFA) sind durch gesetzliche Anzahlungsgrenzen und eine Fertigstellungsgarantie des Bauträgers geschützt, die Sie vor der Reservierung bestätigen lassen sollten.
• Der beste Weg: Legen Sie zunächst Ihr Budget und Ihren Lebensstil fest und vergleichen Sie dann gemeinsam mit einem Makler, der nicht an ein bestimmtes Projekt gebunden ist, die Angebote auf beiden Seiten der Grenze.

Inhaltsverzeichnis

• Die drei Orte im Vergleich, nebeneinander
• Monaco: Wo sich der Neubau tatsächlich befindet
• Beausoleil: Monacos Tor nach Frankreich
• Die Küste in Richtung Menton
• Was ein Neubau in der Nähe von Monaco wirklich kostet
• So funktioniert der Kauf einer Immobilie vom Plan weg in Frankreich (VEFA)
• Was Sie vor der Reservierung prüfen sollten
• Welche Option passt zu welchem Käufer?
• Warum wir das anders machen
• Beginnen Sie mit einem Gespräch
• Häufig gestellte Fragen
• Quellen

Die drei Stellen, auf die man achten sollte, nebeneinander

Bevor ich ins Detail gehe, hier ist der Vergleich, den ich mit den meisten Kunden auf einem Notizblock skizziere.

Alle Preise und Liefertermine entsprechen den Angaben der in diesem Artikel zitierten Entwickler oder Analysten und können sich ändern. Betrachten Sie sie daher als Momentaufnahme und erkundigen Sie sich nach der aktuellen Verfügbarkeit.

Monaco: Wo der Neubau tatsächlich steht

Der Neubaumarkt in Monaco verhält sich nicht wie ein gewöhnlicher Stadtmarkt. Savills beschreibt ihn als abhängig von seltenen Fertigstellungszyklen: Wenn ein Großprojekt auf den Markt kommt, schnellen die Statistiken in die Höhe, und sobald dieses Angebot absorbiert ist, kehrt die Knappheit zurück ( International Investment, zitiert nach Savills ).

Die Zahlen belegen dies. Knight Frank berichtete, dass die Verkäufe von Neubauobjekten von 28 im Jahr 2023 auf 101 Einheiten im Jahr 2024 gestiegen sind, was vor allem auf die Fertigstellung von Mareterra und Bay House zurückzuführen ist. Im Jahr 2025 sank die Zahl auf 64, blieb jedoch über dem Zehnjahresdurchschnitt, wobei 35 dieser Verkäufe den Wert von 20 Millionen Euro überstiegen und fünf davon über 100 Millionen Euro lagen (International Investment).

Was den Quadratmeterpreis betrifft, so bezifferte die „Monaco Tribune“ unter Berufung auf IMSEE-Daten den Durchschnitt für 2025 auf 57.569 Euro, wobei Larvotto mit 71.167 Euro erstmals die 70.000-Euro-Marke überschritt.

Larvotto und Mareterra

Mareterra ist das Vorzeigeprojekt: eine 2-Milliarden-Euro-Erweiterung, durch die sich die Fläche Monacos um etwa 3 % vergrößerte. Auf dieses Projekt entfielen 130 der 159 neuen Wohnungen, die 2024 in Larvotto fertiggestellt wurden – Monacos höchste Fertigstellungszahl seit 1993. „Le Renzo“, entworfen vom Renzo Piano Building Workshop, bildet laut der offiziellen Mareterra-Website den westlichen Rand des Stadtteils, mit Wohnbauten oberhalb eines kleinen Hafens und eines Einkaufsplatzes.

Ein Großteil von Mareterra ist mittlerweile verkauft, und Savills stellt fest, dass die Wohnungen allmählich auf den Wiederverkaufsmarkt kommen. Für viele Käufer ist dies der eigentliche Einstieg: nicht der Erstverkauf durch den Bauträger, sondern der Wiederverkauf durch den Erstbesitzer eines ganz neuen Gebäudes. Genau diese Art von Gelegenheit wird eher über Maklernetzwerke als über Immobilienportale vermittelt. Kontaktieren Sie uns als Ihren Käufermakler, damit wir Ihnen den Einstieg in den Monacogermarkt erleichtern können.

Bay House und Testimonio II

Bay House ist ein Wohngebäude in Larvotto mit 56 Wohnungen und fünf Villen, das Teil von Testimonio II ist. Zur Auswahl stehen Wohnungen mit drei bis sechs Schlafzimmern, die über raumhohe Fenster, nach Süden ausgerichtete umlaufende Balkone und direkten Zugang zu einem gesicherten Parkplatz verfügen sowie mit Hausautomation und Concierge-Service ausgestattet sind. Die Villen verfügen über Dachterrassen und private Pools. Die Groupe Marzocco präsentiert das Projekt als eines der letzten großen bebaubaren Grundstücke im Fürstentum, das zwischen 2017 und 2024 entwickelt wird (Groupe Marzocco).

Villa Ninetta und Le 45

Die Villa Ninetta in der Rue Malbousquet 3 ist ein von der Belle Époque inspiriertes Gebäude mit zehn Stockwerken, das von Studios bis hin zu Dreizimmerwohnungen reicht, mit Marmorausstattungen, einem rund um die Uhr verfügbaren Concierge-Service und neun Ebenen Tiefgarage ausgestattet ist und dessen Fertigstellung für 2026 vorgesehen ist. „Le 45“ in der Rue Grimaldi 45 bietet auf 15 Etagen Wohnungen von Studios bis hin zu Fünf-Zimmer-Wohnungen sowie einen 24-Stunden-Concierge-Service. Erkundigen Sie sich bitte nach der aktuellen Verfügbarkeit beider Objekte, da sich Wohnungen dieser Kategorie sehr schnell verkaufen.

Was das Angebot aussagt:

Aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit sind weitere bedeutende Neubauprojekte in naher Zukunft unwahrscheinlich, und es wird argumentiert, dass das begrenzte Angebot die Kapitalwerte stützt (Savills Monaco Spotlight 2025). Dies ist eine Markteinschätzung, kein Versprechen. Die praktische Konsequenz für Sie ist einfach: Wenn Sie eine Neubauimmobilie in Monaco suchen, müssen Sie von einem Projekt erfahren, bevor es öffentlich vermarktet wird.

Beausoleil: Monacos Tor nach Frankreich

Beausoleil liegt direkt an der Grenze zu Monaco und erstreckt sich den Hügel hinter dem Fürstentum hinauf. Oft kann man zu Fuß nach Monaco hinuntergehen, und die neuen Bauprojekte legen in der Regel Wert auf Terrassen und Meerblick. Für Käufer, die Zugang zu Monaco, ein französisches Notarverfahren und einen niedrigeren Einstiegspreis wünschen, ist dies der erste Ort, den ich mir anschaue. Wir behandeln die Stadt ausführlicher in unserem Kaufleitfaden für Beausoleil, und Sie können sich Villen und Wohnungen in Beausoleil ansehen.

Zwei Programme verdeutlichen die Bandbreite:

• Mona-K, Rue Victor Hugo 19: zehn Wohnungen mit zwei bis fünf Zimmern, Preise von 420.000 € für eine T2 bis 1.789.000 € für eine T5, Fertigstellung voraussichtlich im 4. Quartal 2028. Der Bauträger gibt an, dass das Projekt zehn Autominuten von Monte-Carlo und 550 m vom Parc Princesse Antoinette entfernt liegt, mit Terrassen von bis zu 90 m² und Parkplätzen für die Bewohner.
• „Bel Horizon“ an der Avenue des Pins: 20 Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern auf den Anhöhen von Beausoleil, mit Panoramablick; Fertigstellung im vierten Quartal 2028.

Der Kompromiss liegt auf der Hand. Eine Übergabe im Jahr 2028 bedeutet, dass Sie einen Bauplan erwerben und abwarten müssen. Der Vorteil ist, dass Sie oft die Etage, den Grundriss und die Ausstattungsdetails selbst wählen können, und das französische VEFA-Rahmenwerk bietet Ihnen gesetzliche Schutzmaßnahmen (mehr dazu weiter unten).

Die Küste in Richtung Menton

Geht man weiter nach Osten oder Westen, eröffnet sich ein ganz neues Panorama. In Roquebrune-Cap-Martin werden Neubauprojekte vermarktet, Menton, Èze, Beaulieu-sur-Mer und Villefranche-sur-Mer vermarktet, wie aus den Angeboten von „Riviera New Developments“ hervorgeht, das 125 aktive Bauprojekte an der Côte d’Azur mit Fertigstellungsterminen zwischen 2026 und 2028 ausweist. Betrachten Sie dies als Anhaltspunkt dafür, wo es Projekte gibt, und lassen Sie sich jedes einzelne direkt beim Bauträger bestätigen.

Inwiefern unterscheiden sich diese Städte aus Sicht eines Käufers?

• Roquebrune-Cap-Martin und Menton: Nach Beausoleil die Orte, die Monaco am nächsten liegen, mit einer eher wohnlichen, italienisch geprägten Atmosphäre. Sehen Sie sich unsere Seite über Luxusimmobilien in Menton an.
• Èze und Beaulieu-sur-Mer: Lagen in den Hügeln und direkt am Meer zwischen Monaco und Nizza, beliebt bei Käufern, die Ruhe und eine gute Verkehrsanbindung suchen.
• Villefranche-sur-Mer und Nizza: eine Tiefwasserbucht, eine größere Stadt und ein internationaler Flughafen in der Nähe. Auf unserer Immobilienseite für Nizza sehen Sie, was derzeit verfügbar ist.

Wenn Sie hinsichtlich der genauen Adresse flexibel sind, bieten Neubauten in diesem Gebiet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere wenn Sie eine Terrasse suchen, die groß genug ist, um dort von April bis Oktober zu leben.

Was ein Neubau in der Nähe von Monaco wirklich kostet

Der Listenpreis ist nur ein Teil davon. Die Erwerbssteuern unterscheiden sich stark zwischen den beiden Seiten der Grenze sowie zwischen Neu- und Gebrauchtimmobilien.

In Monaco

Beim Kauf einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger in Monaco fallen 20 % Mehrwertsteuer an, die in der Regel im Preis enthalten sind, sowie eine Notargebühr von 1,5 % und eine Grundbuchgebühr von 1 %. Beim Wiederverkauf fallen laut Chambers Private Wealth 2026 4,75 % Registrierungssteuer sowie 1,5 % Notargebühren an. Da die Mehrwertsteuer im Gesamtpreis enthalten ist, sollten Sie Neubauprojekte und Wiederverkaufsobjekte auf einer vergleichbaren All-inclusive-Basis vergleichen.

In Frankreich

Bei einem VEFA-Kauf in Frankreich betragen die Notargebühren in der Regel etwa 2 % bis 3 % des Kaufpreises, gegenüber 7 % bis 8 % bei Bestandsimmobilien, da der Verkauf laut Maître Reda Kohen der Mehrwertsteuer unterliegt und nicht der Grunderwerbsteuer. Dieser Unterschied ist ein Grund dafür, dass Neubauten in Beausoleil oder Menton hinsichtlich der Gesamtkosten attraktiver sein können als eine Wiederverkaufsimmobilie ähnlicher Größe. Da sich Sätze und Vorschriften ändern können, sollte Ihr Notar die genauen Zahlen für Ihren Kauf bestätigen.

Finanzplanung

Wenn Sie Kapital über Grenzen hinweg transferieren, ist es hilfreich, darüber nachzudenken, wie sich der Kauf in Ihre Gesamtfinanzlage einfügt – von der Währungsfrage bis hin zur langfristigen Vermögensplanung. Dieser Überblick über die Vermögensverwaltung für Expats bietet einen nützlichen Ausgangspunkt. Wir können Ihnen auch Hypothekenmakler und Steuerberater vermitteln, die mit internationalen Käufern zusammenarbeiten. Bei Erbschafts- und Eigentumsverhältnissen wie beispielsweise einer SCI sollten Sie sich von einem französischen Steuerberater oder Notar beraten lassen, bevor Sie etwas unterzeichnen.

So funktioniert der Kauf einer Immobilie vom Plan weg in Frankreich (VEFA)

Die meisten Neubauten in der Nähe von Monaco auf französischer Seite werden als VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) verkauft, was bedeutet, dass Sie vor oder während der Bauphase kaufen und in Raten zahlen.

Die wichtigsten Schutzmaßnahmen:

1. Begrenzte Reservierungsanzahlung. Die Anzahlung ist gemäß Artikel R.261-28 des Code de la construction et de l’habitation, wie von Notaires de France festgelegt, auf 5 % des Preises begrenzt, wenn die notarielle Urkunde innerhalb eines Jahres unterzeichnet wird, auf 2 %, wenn dies zwischen einem und zwei Jahren geschieht, und nach Ablauf von zwei Jahren darf keine Anzahlung mehr verlangt werden.
2. Fertigstellungsgarantie. Der Bauträger muss gemäß Artikel L.261-10-1 desselben Gesetzbuchs vor Unterzeichnung des VEFA-Vertrags über eine „garantie financière d’achèvement“ (GFA) oder eine „garantie financière de remboursement“ (GFR) verfügen.
3. Gestaffelte Zahlungen. Sie zahlen entsprechend dem Baufortschritt, wobei der Notar den Ablauf koordiniert.

Monaco verfügt über eigene Rahmenbedingungen für den Verkauf durch Bauträger, und Ihr Notar und Berater in Monaco wird Ihnen diese für das jeweilige Programm erläutern.

Was Sie vor der Reservierung prüfen sollten

Eine kurze Liste, die wir mit jedem Käufer verwenden:

• Fertigstellungstermin und bisherige Erfolgsbilanz. Erkundigen Sie sich, was im Vertrag steht und wie sich vergleichbare Projekte desselben Bauträgers bisher entwickelt haben.
• Die Gewährleistung. Lassen Sie die Bruttogeschossfläche (GFA) oder die Bruttowohnfläche (GFR) vor der Unterzeichnung von Ihrem Notar bestätigen.
• Die Ausrichtung und die Aussicht. Auf einem Grundriss kann die Aussicht auf das Meer davon abhängen, was davor gebaut wird. Fragen Sie nach dem Lageplan und den Baugenehmigungen der Nachbarn.
• Parkplätze und Abstellräume. In der Nähe von Monaco werden diese oft separat berechnet und spielen im Alltag eine große Rolle.
• Nebenkosten. Ein Gebäude mit Concierge und Pool verursacht höhere Betriebskosten, wie die Dienstleistungen von Bay House verdeutlichen.
• Ihre persönliche Situation. Wohnsitz, steuerliche Situation und Staatsangehörigkeit können sich auf die Finanzierung und die Art der Eigentumsübertragung auswirken. Wenden Sie sich vor der Reservierung an einen Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland sowie in Frankreich oder Monaco.

Welche Option passt zu welchem Käufer?

• Sie möchten eine Adresse in Monaco und verfügen über ein sehr großes Budget: Larvotto und Mareterra, vor allem durch den Wiederverkauf neuerer Gebäude oder seltene Neubauprojekte.
• Sie möchten in der Nähe von Monaco wohnen und dessen Angebote nutzen: Beausoleil, wo Sie dank Projekten wie „Mona-K“ und „Bel Horizon“ nur wenige Minuten entfernt sind.
• Sie möchten eine Zweitwohnung mit viel Platz und Terrassen: Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze oder Beaulieu.
• Sie investieren: Vergleichen Sie die Mietnachfrage, den Fertigstellungszeitpunkt und die Gesamtanschaffungskosten – nicht nur den Listenpreis. Laut International Investment stiegen die Durchschnittsmieten in Monaco um 9,1 % auf 124,88 € pro m² pro Monat, doch die Renditen auf der französischen Seite hängen vom jeweiligen Gebäude ab.

Warum wir das anders machen

Wir sind der Ansicht, dass das beste Neubauprojekt selten dasjenige mit dem größten Werbebudget ist. Monaco und seine Nachbarorte sind klein, und die Objekte, die zu Ihnen passen, finden sich möglicherweise auf der privaten Liste eines Bauträgers, im Wiederverkauf durch den Erstbesitzer oder in einer Stadt, die Sie bisher nicht in Betracht gezogen haben.

Wir sind ein unabhängiger Makler, der ausschließlich im Auftrag von Käufern tätig ist, und kein Verkäufer mit eigenen Objekten im Angebot. Wir vertreten Ihre Interessen und durchforsten den gesamten Markt mithilfe lokaler Makler, Bauträger und Kontakte außerhalb des öffentlichen Marktes. So können wir ein Projekt in Beausoleil mit einem Projekt an der Küste vergleichen und Ihnen sagen, welches am besten zu Ihren Plänen passt – und nicht, welches uns am meisten einbringt.

Wir begleiten Sie bei der Suche, dem Vergleich, den Besichtigungen, den Verhandlungen und dem Kauf bis hin zum Notar und vermitteln Ihnen bei Bedarf Kontakte zu Hypothekenberatern, Steuerberatern und Notaren. Unser Ansatz ist nach niederländischem Vorbild: persönlich, transparent und effizient.

Wir würden es vorziehen, wenn Sie lieber langsam und korrekt reservieren als schnell und unsicher.

Ab Kuijer

Beginnen Sie mit einem Gespräch

unter
. Wenn Sie zwischen Monaco, Beausoleil oder der Küste abwägen, lesen Sie zunächst unsere Leitfäden zum Kauf von Neubauimmobilien in Monaco und an der Côte d’Azur und sehen Sie sich anschließend die aktuellen Neubauangebote an. Wenn Sie bereit sind, über Ihre individuellen Wünsche zu sprechen, ist unser Suchauftrag der einfachste Einstieg: Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihren Zeitrahmen und Ihre Vorstellungen von einer typischen Woche in Ihrem neuen Zuhause mit, und wir erstellen Ihnen eine Auswahlliste mit passenden Objekten aus dem gesamten Markt. Sie können auch über unsere Startseite eine Anfrage senden.

FAQ

Ist der Kauf einer Neubauwohnung in Beausoleil günstiger als in Monaco?

Ja, und zwar deutlich. Mona-K in Beausoleil bietet Wohnungen ab 420.000 € an, während der durchschnittliche Verkaufspreis für Neubauwohnungen in Monaco im Jahr 2025 bei 40,8 Millionen € lag. Die Durchschnittswerte werden durch Verkäufe im Ultra-Premium-Segment verzerrt, daher sollten Sie eher konkrete Objekte miteinander vergleichen als sich auf die Gesamtzahlen zu verlassen.

Sind die Kaufkosten bei Neubauten niedriger?

Im Allgemeinen ja. In Frankreich liegen die Notargebühren bei VEFA-Käufen in der Regel bei etwa 2 % bis 3 %, verglichen mit 7 % bis 8 % bei Bestandsimmobilien. In Monaco fallen bei Verkäufen durch Bauträger 20 % Mehrwertsteuer auf den Preis zuzüglich 1,5 % Notargebühren und 1 % Grundbuchgebühren an. Fragen Sie Ihren Notar nach den genauen Zahlen für Ihren Kauf.

Wie hoch ist die Anzahlung bei einer Vorverkaufsreservierung in Frankreich?

Die Reservierungsanzahlung ist auf 5 % des Kaufpreises begrenzt, wenn die Kaufurkunde innerhalb eines Jahres unterzeichnet wird, auf 2 %, wenn dies innerhalb von ein bis zwei Jahren geschieht, und darf nach Ablauf von zwei Jahren nicht mehr verlangt werden (Notaires de France). Ihr Notar wird Ihnen bestätigen, wie dies auf Ihren Vertrag zutrifft.

Kann ein ausländischer Käufer einen Neubau in der Nähe von Monaco erwerben?

Grundsätzlich kaufen internationale Käufer sowohl in Monaco als auch in nahegelegenen französischen Städten. Die Regelungen zu Finanzierung, Besteuerung und Wohnsitz hängen von Ihrer individuellen Situation ab. Lassen Sie sich daher vor der Reservierung von einem Steuerberater und einem Notar beraten. Wir vermitteln Ihnen gerne Kontakte zu Experten, die Erfahrung mit internationalen Kunden haben.

Wird es in Monaco bald weitere Neubauprojekte geben?

Aufgrund der begrenzten Grundstücksflächen sind weitere bedeutende Neubauprojekte in naher Zukunft unwahrscheinlich. Das ist ein Grund, warum viele Käufer auch Beausoleil und die angrenzende Küste in Betracht ziehen.

Quellen

• Monaco Tribune: Monacos Neubauprojekte erzielen Rekordpreise
• Internationale Investitionen, Immobilienmarkt in Monaco 2026
• Chambers, Private Wealth 2026 Monaco
• Notaires de France, Kauf ab Plan (VEFA)
• Maître Reda Kohen, Kauf von Immobilien ab Plan in Frankreich
• Marignan, Mona-K in Beausoleil
• Groupe Reus, Bel Horizon
• Bay House Monaco
• Groupe Marzocco, Testimonio II
• Mareterra, Wohnanlagen
• Segond Promotion, neue Bauprojekte in Monaco
• Neue Bauprojekte an der Riviera
• Marmot Finance, Vermögensverwaltung für Expats

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