Der Kauf einer Neubauimmobilie an der Côte d’Azur

TL;DR:

Ein begehrter Immobilienmarkt: Die französische Riviera zieht Käufer aus dem In- und Ausland an, doch das Angebot an begehrten Neubauwohnungen ist an vielen Standorten nach wie vor begrenzt.

Barzahlung garantiert keinen Preisnachlass: Bauträger haben möglicherweise wenig Anreiz zu verhandeln, wenn ein Projekt beliebt ist und sich die Wohnungen gut verkaufen.

Ein frühzeitiger Kauf kann mehr Auswahl bieten: Die Reservierung einer Wohnung bereits bei Projektstart bietet Ihnen möglicherweise eine bessere Auswahl an Etagen, Ausrichtungen, Terrassen und Ausblicken, garantiert jedoch keinen niedrigeren Preis.

Die Preise hängen von der Lage ab: Eine Wohnung mit Meerblick in Cannes oder Beaulieu-sur-Mer lässt sich nicht direkt mit einer Immobilie in einer weniger zentralen Lage vergleichen.

Bauverzögerungen sind möglich: Verwaltungsvorgänge, Baustellenbedingungen, die Verfügbarkeit von Bauunternehmern und andere Faktoren können sich auf die Fertigstellungstermine auswirken.

Der Kauf von Immobilien im Bau unterliegt spezifischen französischen Vorschriften: Ein VEFA-Vertrag regelt viele Käufe von noch nicht fertiggestellten Immobilien und enthält besondere Bestimmungen zur Zahlung sowie zum Käuferschutz.

Die Anschaffungskosten für Neubauten können geringer ausfallen: Bei einem förderfähigen Neubau liegen die Anschaffungskosten in der Regel bei etwa 2–3 %, verglichen mit etwa 7–8 % bei einer Bestandsimmobilie, wobei der genaue Betrag von der jeweiligen Transaktion abhängt.

Ein Marktwachstum ist niemals garantiert: Ein knappes Angebot mag die Preise stützen, doch Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass jedes neue Bauprojekt an Wert gewinnen wird.

Marktzahlen für 2025: Die CCI Nizza Côte d’Azur meldete 2.908 vermarktete Neubauwohnungen, 3.127 Verkäufe von Neubauwohnungen und einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 6.987 € pro Quadratmeter.

Eine sorgfältige Prüfung ist unerlässlich: Prüfen Sie vor einer Entscheidung den Bauträger, den Stand der Planung, den Vertrag, den Zahlungsplan, die Übergabebedingungen, die Garantien und die Gesamtkosten des Eigentums.

Dieser Artikel erschien ursprünglich im Juni 2019 in der niederländischen Printzeitschrift „Maison en France“. Verfasst von dem Immobilienberater Ab Kuijer, beleuchtet er die Realitäten beim Kauf einer Neubauimmobilie an der französischen Riviera. Diese erweiterte Ausgabe behält die ursprünglichen Beispiele und Erkenntnisse bei und ergänzt sie um aktuellere Marktinformationen, praktische Ratschläge sowie offizielle Informationsquellen für internationale Käufer.

Der Kauf einer Neubauimmobilie an der Côte d’Azur kann eine spannende Möglichkeit sein, eine Immobilie in einer der begehrtesten Regionen Frankreichs zu erwerben. Von modernen Wohnungen in Nizza und Cannes bis hin zu Residenzen mit Meerblick in Antibes, Beaulieu-sur-Mer und den Hügeln oberhalb des Mittelmeers bieten Neubauprojekte Chancen für Käufer, die auf der Suche nach einem Ferienhaus, einem ständigen Wohnsitz oder einer langfristigen Immobilieninvestition sind.

Der Kauf einer Neubauimmobilie ist jedoch nicht immer so einfach wie die Auswahl einer Wohnung aus einem Prospekt. Die Preise können sich im Laufe des Bauprojekts ändern, Preisnachlässe sind nicht garantiert, und Bauverzögerungen können sich auf die Übergabetermine auswirken. Käufer müssen zudem den französischen Kaufprozess für Immobilien ab Plan, die Pflichten des Bauträgers, die Zahlungsfristen sowie die ihnen zur Verfügung stehenden rechtlichen Schutzmaßnahmen verstehen.

In seinem ursprünglichen Artikel teilte Ab Kuijer eine Beobachtung mit, die vielen Käufern bekannt vorkommen dürfte: Barzahlung bedeutet nicht automatisch, dass man ein besseres Angebot erhält. Auf einem umkämpften Immobilienmarkt werden die attraktivsten Wohnungen möglicherweise zum ausgeschriebenen Preis verkauft, manchmal mit nur sehr geringem Verhandlungsspielraum.

Wie funktioniert also der Markt für Neubauimmobilien an der französischen Riviera? Wann sollten Sie kaufen, worüber sollten Sie verhandeln und wie können Sie sich beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie absichern?

Dieser Leitfaden beleuchtet die Chancen und Herausforderungen beim Kauf von Neubauimmobilien an der Côte d’Azur und verbindet dabei die persönlichen Erfahrungen von Ab Kuijer mit aktuellen regionalen Marktdaten sowie praktischen Ratschlägen für Käufer.

1. Den Neubauimmobilienmarkt an der Côte d’Azur verstehen

Die Côte d’Azur, auch bekannt als Französische Riviera, ist ein etabliertes internationales Immobilienziel. Ihr mediterranes Klima, die Küstenlandschaft, die Restaurants, die kulturellen Attraktionen und die Verkehrsanbindung locken Käufer an, die ein Zweitwohnsitz, ein Altersruhesitz oder eine Residenz in Meeresnähe suchen.

Die Region stellt keinen einheitlichen Immobilienmarkt dar. Preise, Käufernachfrage und das Angebot an Bauprojekten unterscheiden sich erheblich zwischen Küstenstädten, etablierten Stadtzentren und Wohngebieten im Landesinneren.

In Nizza finden Käufer moderne Wohnungen in etablierten Stadtvierteln oder in Neubausiedlungen am Stadtrand. Cannes bietet Wohnungen in der Nähe von Stränden, Geschäften und der Croisette, während Antibes eine attraktive Altstadt mit Wohnvierteln und Zugang zum Meer vereint. Weiter entlang der Küste sprechen Beaulieu-sur-Mer und Villefranche-sur-Mer Käufer an, die Wert auf Küstenlandschaft und die Nähe zu Monaco und Nizza legen.

Standorte im Landesinneren bieten oft ein anderes Verhältnis zwischen Platzangebot, Privatsphäre und Preis. Städte wie Valbonne und Mougins ziehen Käufer an, die nach einem wohnlichen Umfeld, Gärten und guter Anbindung an die gesamte Côte d’Azur suchen.

Für Käufer, die Neubauprojekte vergleichen, gehören zu den wichtigsten Faktoren in der Regel:

Die Stadt, das Stadtviertel und die unmittelbare Umgebung.
Entfernung zum Meer, zu den Stränden, zu Geschäften, Restaurants und öffentlichen Verkehrsmitteln.
Anbindung an den Flughafen Nizza Côte d’Azur, Bahnhöfe und Hauptverkehrsstraßen.
Die Größe, Aufteilung und Ausrichtung der Wohnung oder des Hauses.
Die Qualität der Außenbereiche, einschließlich Balkone, Terrassen und Gärten.
Meerblick, Privatsphäre, Tageslicht und mögliche Einblicksprobleme.
Parkmöglichkeiten, Abstellräume, Aufzüge, Barrierefreiheit und Gemeinschaftseinrichtungen.
Der Ruf des Bauträgers und die Qualität der Bauausführung.
Der voraussichtliche Fertigstellungstermin und der aktuelle Baufortschritt des Bauvorhabens.
Der Gesamtkaufpreis und die laufenden Kosten des Eigentums.

Zwei Wohnungen in derselben Stadt können je nach ihrer Lage innerhalb der Wohnanlage sehr unterschiedliche Werte aufweisen. Eine Wohnung in einer der oberen Etagen mit freiem Meerblick kann beispielsweise einen anderen Preis erzielen als eine Erdgeschosswohnung, die auf ein Nachbargebäude blickt.

Aus diesem Grund sollten Käufer einzelne Immobilien miteinander vergleichen, anstatt sich ausschließlich auf Durchschnittspreise für eine Stadt oder Region zu verlassen.

2. Warum der Kauf einer Neubauimmobilie nicht immer ein Schnäppchen ist

„Ab, ich möchte, dass Sie mir ein tolles Angebot machen, denn ich bezahle bar.“

Dies ist die Art von Anfrage, die Ab Kuijer, ein Immobilienberater, der Käufer an der Côte d’Azur betreut, schon oft gehört hat.

Manche Käufer gehen davon aus, dass die sofortige Verfügbarkeit der finanziellen Mittel ihnen einen starken Verhandlungsvorteil verschafft. Bei bestimmten Immobilientransaktionen kann finanzielle Sicherheit ein Angebot in der Tat attraktiver machen. Beim direkten Kauf von einem Bauträger kann die Situation jedoch anders aussehen.

Bauträger legen ihre Preise in der Regel auf der Grundlage der Grundstückserwerbskosten, der Baukosten, der Finanzierung, der Steuern, des erwarteten Verkaufspreises und der wirtschaftlichen Ziele des Projekts fest. Dabei berücksichtigen sie auch die Anzahl der verfügbaren Wohnungen und die Höhe der Nachfrage.

Wenn sich ein Bauprojekt gut verkauft, hat der Bauträger möglicherweise kaum einen Grund, erhebliche Preisnachlässe zu gewähren. Die attraktivsten Wohnungen können schnell reserviert werden, und andere Käufer sind möglicherweise bereit, den ausgeschriebenen Preis zu zahlen.

In diesem Fall berechtigt eine Barzahlung den Käufer nicht automatisch zu einer Preisminderung. Selbst wenn eine Immobilie fast 2 Millionen Euro kostet, kann der Bauträger den geforderten Preis beibehalten wollen, anstatt zu verhandeln.

Warum Entwickler sich möglicherweise weigern zu verhandeln

Mehrere Faktoren beeinflussen die Verhandlungsbereitschaft eines Projektentwicklers:

Starke Nachfrage: Wenn Käufer Wohnungen schnell reservieren, besteht möglicherweise kaum ein wirtschaftlicher Anreiz, die Preise zu senken.
Begrenztes verbleibendes Angebot: Der Bauträger behält möglicherweise nur die begehrtesten Einheiten zurück oder verkauft gerade die letzten Wohnungen des Projekts.
Bau- und Finanzierungskosten: Bauträger müssen ein finanzielles Gleichgewicht zwischen den erwarteten Einnahmen und den Projektkosten wahren.
Preisstrategie: Die Preise können je nach Etage, Aussicht, Ausrichtung und Art der Wohnung festgelegt werden.
Verkaufsphase: Ein Bauträger, der ein Projekt auf den Markt bringt, verfolgt möglicherweise eine andere Strategie als einer, der gerade den letzten Verkauf abwickelt.
Wettbewerb: Wenn mehrere ähnliche Projekte zur Auswahl stehen, besteht möglicherweise ein größerer Spielraum für den Vergleich der Angebote.

Haben Barzahler nach wie vor einen Vorteil?

Barzahler bieten möglicherweise eine größere Sicherheit, da ihr Kauf nicht von der Gewährung eines Hypothekendarlehens abhängt. Je nach den Umständen kann dies den Finanzierungsprozess vereinfachen oder ein Angebot attraktiver machen.

Käufer sollten jedoch nicht davon ausgehen, dass eine Barzahlung automatisch zu einem niedrigeren Kaufpreis führt. Ein Bauträger könnte die Stärke der Nachfrage als wichtiger erachten als die Finanzierungsmethode des Käufers.

Anstatt sich ausschließlich auf einen Preisnachlass zu konzentrieren, sollten Sie fragen, was der Bauträger bereit ist, in das Angebot aufzunehmen. Mögliche Punkte, die geklärt werden sollten, sind beispielsweise ein Parkplatz, ein Abstellraum, eine hochwertigere Ausstattung, Küchenoptionen oder andere Ausstattungsmerkmale.

Jeder vorgeschlagene Anreiz sollte unter Berücksichtigung des Gesamtpreises und der Ausstattung bewertet werden. Eine scheinbare Ersparnis ist nicht unbedingt attraktiv, wenn die Immobilie eine schlechte Aussicht, wenig Tageslicht oder einen ungeeigneten Grundriss aufweist.

Die Bedeutung eines Vergleichs des Gesamtangebots

Wenn Sie zwei Neubauwohnungen miteinander vergleichen, sollten Sie über den reinen Kaufpreis hinausblicken. Berücksichtigen Sie die Gesamtkosten für den Erwerb und den Besitz der jeweiligen Immobilie.

Eine Wohnung kann teurer sein, weil sie einen Parkplatz und eine größere Terrasse umfasst. Eine andere mag zwar günstiger erscheinen, erfordert jedoch zusätzliche Ausgaben für Parkplätze, Abstellräume oder optionale Ausstattungsmerkmale.

Bitten Sie den Bauträger um eine schriftliche Aufschlüsselung der im Verkaufspreis enthaltenen Leistungen. Vergewissern Sie sich über die genauen Ausstattungsmerkmale in den Vertragsunterlagen, anstatt sich ausschließlich auf eine Verkaufsbroschüre oder mündliche Zusagen zu verlassen.

3. Ein Beispiel aus der Praxis aus Cannes Palm Beach

In seinem ursprünglichen Artikel vom Juni 2019 für „Maison en France“ beschrieb Ab Kuijer eine Zweizimmerwohnung in Cannes Palm Beach, die für 368.000 € angeboten wurde. Die Wohnung verfügte über einen Garten, blickte jedoch auf eine Mauer.

Der Parkplatz, dessen Wert damals auf 35.000 Euro geschätzt wurde, wurde als Zusatzleistung angeboten.

Das Beispiel veranschaulicht eine häufige Herausforderung beim Kauf von Neubauimmobilien: Der ausgeschriebene Preis allein sagt noch nichts darüber aus, ob eine Immobilie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.

Ein Käufer sollte die Immobilie in ihrer Gesamtheit betrachten, einschließlich des Gartens, der Aussicht, der Ausrichtung, der natürlichen Lichtverhältnisse, der Privatsphäre, der Parkmöglichkeiten und der Lage im Verhältnis zu benachbarten Gebäuden.

Ein Garten mag zwar ein attraktives Merkmal sein, doch hängt sein Wert davon ab, wie er genutzt werden kann und ob er Privatsphäre sowie ein angenehmes Umfeld bietet. Ebenso kann ein zum Objekt gehörender Parkplatz in einer belebten Küstenstadt nützlich sein, doch sollten Käufer sich vergewissern, ob dieser in den rechtlichen Verkaufsunterlagen aufgeführt ist, und sich über seine genauen Abmessungen und seine Lage im Klaren sein.

Wenn Sie ein neues Projekt bewerten, fragen Sie sich:

Verfügt die Wohnung über ausreichend Tageslicht?
Ist der Garten oder die Terrasse privat und nutzbar?
Beeinträchtigen benachbarte Gebäude die Aussicht?
Ist ein Parkplatz inbegriffen, und ist der Stellplatz für Ihr Fahrzeug geeignet?
Sind die Innenausstattung und die Haushaltsgeräte im angegebenen Preis enthalten?
Ist der Preis im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in der Gegend günstig?
Würde die Immobilie zukünftige Käufer ansprechen, sollten Sie sich für einen Verkauf entscheiden?

Historisches Beispiel: Der Preis von 368.000 € und der Schätzwert für den Parkplatz von 35.000 € beziehen sich auf den ursprünglichen Artikel aus dem Jahr 2019. Es handelt sich dabei nicht um aktuelle Preisangaben, und das Beispiel sollte nicht als Hinweis darauf ausgelegt werden, dass die Immobilie oder das Angebot weiterhin verfügbar ist.

4. Frühzeitiger Kauf in einem Neubauprojekt: Spielt der Zeitpunkt eine Rolle?

Wenn ein Neubauprojekt erstmals auf den Markt kommt, haben Käufer möglicherweise eine größere Auswahl an Wohnungen. Je nach Projekt kann das Angebot verschiedene Etagen, Ausrichtungen, Terrassengrößen und Ausblicke umfassen.

Im Laufe des Verkaufs werden möglicherweise die begehrtesten Einheiten zuerst reserviert. Die verbleibenden Wohnungen können sich in ihren Eigenschaften unterscheiden, und der Bauträger kann die Preise je nach Nachfrage und Verfügbarkeit anpassen.

In seinem ursprünglichen Artikel beschrieb Ab Kuijer ein Bauprojekt am Wasser in Théoule-sur-Mer, das großes Interesse weckte. In dem von ihm angeführten Beispiel wurden die Preise nach einigen Monaten angehoben, da die Nachfrage hoch und das Angebot an Immobilien begrenzt war.

Dies veranschaulicht, wie sich die Preisstrategie eines Bauprojekts im Laufe der Zeit entwickeln kann. Das bedeutet jedoch nicht, dass bei jedem Neubauprojekt die Preise nach dem Start steigen werden.

Vorteile einer frühzeitigen Buchung

Größere Auswahl: Möglicherweise können Sie eine bevorzugte Etage, Ausrichtung oder Wohnungsaufteilung auswählen.
Zugang zu Premium-Wohnungen: Wohnungen mit den begehrtesten Ausblicken oder Außenbereichen können frühzeitig reserviert werden.
Zeit zum Planen: Eine frühzeitige Reservierung verschafft Ihnen Zeit, die Finanzierung, die Einrichtung und andere praktische Angelegenheiten zu regeln.
Mögliche individuelle Gestaltung: Bei einigen Bauträgern können Käufer Ausstattungsdetails oder Materialien auswählen, bevor der Bau ein bestimmtes Stadium erreicht hat.
Besserer Vergleich: Bei Projektstart können Käufer die ursprünglichen Preise verschiedener Einheiten vergleichen, wobei die endgültige Wahl weiterhin von der Verfügbarkeit und den Vertragsbedingungen abhängt.

Welche Risiken birgt der Kauf zum Marktstart?

Ein früher Kauf bedeutet auch, dass das Bauprojekt möglicherweise noch nicht so weit fortgeschritten ist. Sie müssen sich unter Umständen auf Pläne, computergenerierte Bilder, eine Musterwohnung oder die Beschreibung des Bauträgers verlassen, anstatt auf ein fertiges Haus.

Auch die Umgebung kann sich bis zur Übergabe noch verändern. Bauarbeiten auf benachbarten Grundstücken, Straßenausbauarbeiten oder neue Gebäude könnten sich auf das spätere Umfeld auswirken.

Bevor Sie eine Immobilie reservieren, erkundigen Sie sich bitte, welche Punkte bereits feststehen, welche sich noch ändern können und welche Unterlagen für die endgültige Ausstattung maßgeblich sind.

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine frühzeitige Reservierung einen niedrigeren Preis garantiert oder dass spätere Käufer mehr bezahlen müssen. Preisänderungen hängen von der Strategie des Bauträgers und den Marktbedingungen ab.

Können Sie durch einen Weiterverkauf vor Fertigstellung einen Gewinn erzielen?

Manche Käufer erwägen den Erwerb einer Immobilie vom Plan weg und den Verkauf ihrer vertraglichen Position, bevor die Immobilie übergeben wird. Je nach rechtlicher Ausgestaltung der Transaktion und des Vertrags kann ein Weiterverkauf oder eine Übertragung möglich sein.

Diese Strategie ist jedoch mit Unsicherheiten verbunden. Der Vertrag kann bestimmte Bedingungen vorsehen, der Bauträger muss möglicherweise einbezogen werden, und beim Weiterverkauf können zusätzliche rechtliche, finanzielle und steuerliche Aspekte zu berücksichtigen sein.

Es gibt zudem keine Garantie dafür, dass ein Käufer bereit sein wird, vor Vertragsabschluss einen höheren Preis für die Immobilie zu zahlen. Veränderungen bei den Hypothekenkosten, beim Angebot, bei der Nachfrage oder bei den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen können die Aussichten auf einen Wiederverkauf beeinträchtigen.

Jede Strategie, die auf einer künftigen Wertsteigerung basiert, sollte daher sorgfältig geprüft und gegebenenfalls unter Einbeziehung fachkundiger Beratung bewertet werden. Käufer sollten sich nicht auf spekulative Gewinne verlassen, um einen ansonsten unerschwinglichen Kauf als realisierbar erscheinen zu lassen.

5. Das Marktumfeld im Jahr 2026: Preise und Angebot bei Neubauimmobilien

Der Originalartikel wurde im Juni 2019 veröffentlicht; daher sollten die darin enthaltenen Aussagen zu Nachfrage, Preisentwicklung und Verfügbarkeit von Bauland im historischen Kontext betrachtet werden. Um die aktuelle Marktlage einzuschätzen, müssen Käufer aktuellere Zahlen heranziehen.

Die CCI Nizza Côte d’Azur veröffentlichte im März 2026 über ihr „Observatoire Immobilier d’Habitat“ ihren Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2025. Die Zahlen zeigen, dass der Markt für Neubauten von einem begrenzten Angebot, einer geringeren Zahl an Baugenehmigungen und anhaltendem Preisdruck geprägt ist.

Offizielle Zahlen zum Neubaumarkt für das Jahr 2025

2.908 neue Wohnungen wurden vermarktet.
3.127 Verkäufe von Neubauwohnungen.
6.987 € pro Quadratmeter. Dies war der gemeldete durchschnittliche Verkaufspreis für Neubauwohnungen in den Zahlen des regionalen Beobachtungszentrums für das Jahr 2025.

Laut der historischen Datenreihe der CCI stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis für neu errichtete Mehrfamilienhäuser auf dem privaten Markt von 5.353 € im Jahr 2015 auf 6.987 € im Jahr 2025. Der Wert für das Jahr 2025 lag um etwa 5 % über den für 2024 gemeldeten 6.636 €.

Diese Zahlen bieten einen nützlichen Überblick über den regionalen Markt, stellen jedoch keine Wertermittlung für eine bestimmte Immobilie dar. Die Preise können je nach Standort, Immobilienart, Größe, Aussicht und Ausstattung erheblich variieren.

Die aktuellsten veröffentlichten Marktindikatoren finden Sie im Immobiliensektorüberblick des CCI Nizza Côte d’Azur sowie in dessen Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2025.

Warum die Zahl der neuen Wohnungen von Bedeutung ist

Die Immobilienpreise werden durch das Gleichgewicht zwischen dem Angebot an Wohnungen und der Zahl der Käufer, die nach solchen Wohnungen suchen, beeinflusst.

Die CCI-Studie aus dem Jahr 2025 hob einen strukturellen Wohnungsmangel in den Alpes-Maritimes hervor. Darin wurde zudem berichtet, dass die Zahl der im Jahr 2025 erteilten Baugenehmigungen auf unter 3.400 gesunken war, verglichen mit einem Jahresdurchschnitt von etwa 7.000 vor der COVID-19-Pandemie.

Baugenehmigungen sind nicht gleichbedeutend mit fertiggestellten Wohnungen oder zum Verkauf stehenden Immobilien. Sie geben Aufschluss über das potenzielle Bauvorhaben, während die tatsächliche Fertigstellung von den nachfolgenden Phasen des Entwicklungsprozesses abhängt.

Eine Verringerung der Baugenehmigungen kann sich auf die Anzahl der Wohnungen auswirken, die in den kommenden Jahren verfügbar werden könnten. In Verbindung mit einem begrenzten Angebot an geeigneten Grundstücken und einer starken Nachfrage an bestimmten Standorten kann dies zu einer angespannten Marktlage beitragen.

Dennoch ist ein begrenztes Angebot keine Garantie dafür, dass jede Immobilie an Wert gewinnt. Käufer müssen weiterhin das jeweilige Bauprojekt, den Kaufpreis, die Qualität, die Lage und die voraussichtliche zukünftige Nachfrage prüfen.

Warum regionale Durchschnittswerte irreführend sein können

Der regionale Durchschnittspreis pro Quadratmeter fasst Immobilien mit unterschiedlichen Merkmalen zusammen. Eine kleine Wohnung im Stadtzentrum, eine Immobilie mit Meerblick und großer Terrasse sowie eine Erdgeschosswohnung in einer weniger zentralen Lage können sehr unterschiedliche Quadratmeterpreise aufweisen.

Um einen aussagekräftigeren Vergleich anzustellen, konzentrieren Sie sich auf Immobilien mit ähnlichen Merkmalen:

Die gleiche Stadt oder ein vergleichbares Stadtviertel.
Eine ähnliche Entfernung zur Küste und zu lokalen Einrichtungen.
Vergleichbare Wohnflächen und Anzahl der Schlafzimmer.
Ähnliche Ausblicke, Außenbereiche und Ausrichtung.
Gleichwertige Park- und Abstellmöglichkeiten.
Ein vergleichbares Ausstattungsniveau und eine vergleichbare Bauqualität.
Ein ähnlicher Bau- oder Fertigstellungsstand.

Falls verfügbar, fragen Sie nach der aktuellen Preisliste des Bauträgers und vergleichen Sie diese mit jüngsten Transaktionen oder anderen relevanten Marktdaten. Ein Angebotspreis entspricht nicht unbedingt dem endgültigen Preis, der bei einem abgeschlossenen Verkauf erzielt wurde.

6. Historische Verkaufszahlen aus dem Originalartikel von 2019

Der Originalartikel von „Maison en France“ bezog sich zudem auf die Anzahl der im Jahr 2018 verkauften Immobilien im Vergleich zu 2017. Die genannten Zahlen lauteten wie folgt:

Bestandsimmobilien: 13.279 Verkäufe, was einem Anstieg von 5 % gegenüber 2017 entspricht.
Neubauwohnungen: 4.882 Verkäufe, ein Anstieg um 7 % im Vergleich zu 2017.

Der Originalartikel führte diese Zahlen auf cote-azur.cci.fr zurück.

Diese Statistiken wurden aufgenommen, um den Kontext des Originalartikels von Ab Kuijer zu wahren. Sie beschreiben den historischen Zeitraum, auf den sich die Veröffentlichung aus dem Jahr 2019 bezieht, und sollten nicht als aktuelle Verkaufszahlen herangezogen werden.

Für eine aktuelle Marktanalyse wenden Sie sich bitte an die CCI Nizza Côte d’Azur und deren Immobilienbeobachtungsstelle, die aktuelle Kennzahlen zu den Verkäufen von Neubauten, den Preisen sowie dem Wohnimmobilienmarkt im Allgemeinen veröffentlichen.

7. Warum die Verfügbarkeit von Bauland die Preise für Neubauten beeinflusst

Eines der Merkmale der Côte d’Azur ist, dass es in etablierten Küstenorten schwierig sein kann, geeignetes Bauland zu finden.

Die Region vereint eine bebaute Küstenlinie, Hügel, Naturschutzgebiete, bestehende Wohnviertel und Gebiete, die planerischen Auflagen unterliegen. Dies schränkt die Anzahl der für bestimmte Arten von Wohnbebauung geeigneten Standorte ein.

Entwickler müssen zudem die Kosten und praktischen Aspekte der Baustellenvorbereitung, der Einholung der erforderlichen Genehmigungen, der Projektplanung und der Koordination der Bauarbeiten berücksichtigen.

Wenn ein Grundstück in guter Lage verfügbar wird, kann die spätere Bebauung Käufer anziehen, die die Nähe zum Meer, die Aussicht, die Verkehrsanbindung oder die örtlichen Annehmlichkeiten schätzen.

Die Knappheit an Bauland ist jedoch nur ein Teil der Preisgleichung. Auch Baukosten, Finanzierung, lokale Planungspolitik, Wettbewerb unter Bauträgern und die Nachfrage seitens der Käufer beeinflussen die Preise.

Bedeutet ein begrenztes Angebot, dass die Preise stets steigen werden?

Nein. Ein begrenztes Angebot kann unter bestimmten Umständen die Preise stützen, beseitigt jedoch nicht das Marktrisiko.

Käufer könnten mit höheren Finanzierungskosten, veränderten persönlichen Lebensumständen oder einer geringeren Nachfrage seitens künftiger Käufer konfrontiert sein. Ein Bauprojekt könnte zudem Schwierigkeiten haben, den erwarteten Preis zu erzielen, wenn die Raumaufteilung, die Lage oder die Ausstattung nicht den Erwartungen der Käufer entsprechen.

Der sinnvollste Ansatz besteht darin, eine Immobilie zu erwerben, die Ihren Bedürfnissen entspricht und im Vergleich zu ähnlichen Objekten preislich angemessen ist, anstatt sich ausschließlich auf die Annahme zu verlassen, dass ein begrenztes Angebot künftig zu Kapitalgewinnen führen wird.

8. Das VEFA-Verfahren: Der Kauf einer Immobilie vor deren Fertigstellung

In Frankreich wird eine Immobilie, die noch nicht errichtet wurde oder sich noch im Bau befindet, üblicherweise im Rahmen einer „Vente en l’État Futur d’Achèvement“(VEFA) erworben. Dies wird häufig als „Kauf vom Plan“ bezeichnet.

Im Rahmen einer VEFA-Transaktion schließt der Käufer einen Vertrag über eine Immobilie ab, die vom Bauträger errichtet oder fertiggestellt werden soll. Der Kauf unterliegt spezifischen gesetzlichen Bestimmungen, die den Vertrag, den Zahlungsplan, die Lieferverpflichtungen und die geltenden Schutzbestimmungen regeln.

Da die Immobilie zum Zeitpunkt der Kaufzusage möglicherweise noch nicht fertiggestellt ist, ist es besonders wichtig, die Unterlagen genau zu verstehen.

Schritt 1: Informieren Sie sich über das Projekt und die verfügbare Dokumentation

unter
. Bevor Sie eine Wohnung reservieren, sollten Sie die Informationen einholen, die Sie benötigen, um sich ein Bild von der Immobilie und der Wohnanlage zu machen. Dazu können der Grundriss, die Wohnfläche, die Ausrichtung, die Ausstattung, die Lage innerhalb des Gebäudes, Außenbereiche, Parkmöglichkeiten und der voraussichtliche Fertigstellungstermin gehören.

Sie sollten sich zudem über den Planungsstand des Projekts informieren und erfragen, welche Informationen zum Bauzeitplan sowie zu etwaigen bekannten Risiken vorliegen, die den Kauf wesentlich beeinflussen könnten.

Schritt 2: Unterzeichnen Sie gegebenenfalls einen Reservierungsvertrag.

Ein Reservierungsvertrag kann verwendet werden, um eine bestimmte Immobilie vor dem endgültigen Verkauf zu reservieren. Er sollte die Immobilie genau bezeichnen und den entsprechenden Preis sowie die Bedingungen festlegen.

Unterzeichnen Sie keinen Reservierungsvertrag, ohne sich über die Modalitäten der Anzahlung, etwaige Rücktrittsrechte, die Fristen sowie die Bedingungen im Falle einer erforderlichen Finanzierung im Klaren zu sein.

Die Höhe und die Handhabung einer Reservierungskaution hängen von den geltenden Bestimmungen und dem jeweiligen Vertrag ab. Bitten Sie den Notar, Ihnen die genauen Modalitäten zu erläutern, anstatt davon auszugehen, dass für alle Bauvorhaben identische Bedingungen gelten.

Schritt 3: Überprüfen Sie den endgültigen Kaufvertrag

Die endgültige VEFA-Urkunde enthält wichtige Informationen über die Immobilie, den Verkaufspreis, den Zahlungsplan und die Verpflichtungen des Bauträgers.

Vergleichen Sie die rechtlichen Unterlagen mit den Marketingunterlagen und den Reservierungsunterlagen. Vergewissern Sie sich, dass die Wohnung, die Wohnfläche, die Terrasse oder der Garten, der Parkplatz, der Abstellraum sowie die zugesagten Ausstattungsmerkmale korrekt beschrieben sind.

Klären Sie etwaige Unstimmigkeiten vor der Unterzeichnung. Die endgültigen Vertragsunterlagen sind besonders wichtig, da eine Broschüre oder eine computergenerierte Abbildung möglicherweise nicht alle technischen Details wiedergibt.

Schritt 4: Zahlung entsprechend den Bauphasen

Die Zahlungen für eine VEFA-Immobilie erfolgen schrittweise entsprechend dem Baufortschritt und den geltenden vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen.

Die französischen Vorschriften legen maximale kumulative Zahlungsanteile für bestimmte Bauphasen fest. Im Rahmen des Standard-VEFA-Modells umfassen diese bis zu 35 % bei Fertigstellung des Fundaments, bis zu 70 % bei Erreichen der Wasserdichtigkeit des Gebäudes und bis zu 95 % bei Fertigstellung des Gebäudes, vorbehaltlich der geltenden Bedingungen. Der Restbetrag ist in der Regel bei der Übergabe fällig, wobei besondere Bestimmungen gelten, wenn Vorbehalte hinsichtlich Mängeln oder der Konformität geltend gemacht werden.

Der genaue Zahlungsplan sollte anhand Ihres Vertrags und der aktuellen offiziellen Richtlinien überprüft werden. Die Zahlungsaufforderung eines Bauträgers sollte dem jeweiligen Baufortschritt entsprechen.

Schritt 5: Überprüfen Sie die Immobilie bei der Lieferung.

Vergleichen Sie bei der Übergabe das fertiggestellte Objekt mit dem Vertrag, den Plänen und der Beschreibung. Prüfen Sie die Räume, die Oberflächen, die Ausstattung, die Türen, die Fenster, die Sanitär- und Elektroinstallationen, die Terrasse, den Garten und die Parkmöglichkeiten.

Sollte etwas fehlen, defekt sein oder nicht den Vertragsbedingungen entsprechen, dokumentieren Sie dies und erkundigen Sie sich, wie dies offiziell festgehalten werden soll. Der Liefervorgang ist ein wichtiger Schritt zum Schutz Ihrer Rechte.

Ausführliche Informationen finden Sie im offiziellen Leitfaden der französischen Regierung zum Kauf einer Immobilie im Rahmen eines VEFA-Vertrags.

9. Bauverzögerungen: Was kann schiefgehen?

Eine der größten Sorgen beim Kauf einer Immobilie vom Plan weg ist die Möglichkeit, dass die Immobilie nicht zum erwarteten Termin übergeben wird.

In seinem ursprünglichen Artikel erläuterte Ab Kuijer, dass es bei einem Bauvorhaben bereits vor Baubeginn zu Komplikationen kommen kann. Einwände aus der Bevölkerung, Anhörungen, Verwaltungsverfahren und Meinungsverschiedenheiten können den Baubeginn verzögern.

Ein Projekt kann bereits vermarktet werden, bevor das Baugelände baureif ist. Käufer sollten daher zwischen der Markteinführung eines Bauvorhabens, der Reservierung von Wohnungen, dem Baubeginn und der tatsächlichen Übergabe der fertiggestellten Wohnungen unterscheiden.

Häufige Ursachen für Verzögerungen

Planungs- und Verwaltungsverfahren: Für das Projekt sind möglicherweise weitere Schritte erforderlich, bevor mit den Arbeiten begonnen werden kann.
Einwände oder Streitigkeiten mit Nachbarn: Probleme mit Anwohnern oder anderen Beteiligten können ein Projekt erschweren.
Baustellenvorbereitung: Bodenverhältnisse, Aushubarbeiten oder unerwartete technische Probleme können den Zeitplan beeinträchtigen.
Verfügbarkeit der Auftragnehmer: Die Bauarbeiten hängen von der Koordination verschiedener Gewerke und Unternehmen ab.
Material und Logistik: Verzögerungen bei der Materiallieferung können den Arbeitsablauf stören.
Planungsänderungen: Bestimmte Änderungen erfordern unter Umständen zusätzliche Abstimmungen oder Genehmigungen.
Wetter- und Baustellenbedingungen: Bestimmte Bautätigkeiten können durch ungünstige Bedingungen beeinträchtigt werden.
Finanzielle oder organisatorische Schwierigkeiten: Probleme, die den Bauträger oder die Auftragnehmer betreffen, können den Baufortschritt beeinträchtigen.

Was sollten Käufer tun, wenn sich ein Projekt verzögert?

Prüfen Sie zunächst den Vertrag und die Lieferbedingungen. Bitten Sie den Bauträger um eine schriftliche Erklärung zu der Verzögerung, zum geänderten Zeitplan und zu den Maßnahmen, die zur Fertigstellung des Projekts ergriffen werden.

Sollte die Verzögerung erheblich sein, lassen Sie sich von einem Notar oder einem mit dem französischen Immobilienrecht vertrauten Rechtsanwalt beraten. Ihre Möglichkeiten hängen vom Vertrag, der Ursache der Verzögerung und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen ab.

Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Verzögerung automatisch einen Anspruch auf Entschädigung oder Rücktritt begründet. Gehen Sie ebenso wenig davon aus, dass der Bauträger den Fertigstellungstermin ohne Folgen verlängern kann. Die vertraglichen Umstände spielen eine Rolle.

Falls Sie eine andere Immobilie verkaufen, einen Umzug organisieren oder planen, bis zu einem bestimmten Datum in die Immobilie einzuziehen, sollten Sie Unsicherheiten einkalkulieren und es vermeiden, unwiderrufliche Vereinbarungen zu treffen, die sich ausschließlich auf einen voraussichtlichen Fertigstellungstermin stützen.

10. Welche Gewährleistungsrechte gelten für Neubauimmobilien in Frankreich?

Das französische Recht sieht besondere Schutzmaßnahmen für Käufer von Neubauwohnungen vor. Die genauen Garantien hängen von der Art des Geschäfts, den Bauarbeiten und den jeweiligen Umständen ab.

Die Finanzgarantie für die Fertigstellung oder Rückzahlung

Ein VEFA-Verkauf muss die geltenden finanziellen Sicherungsvereinbarungen enthalten. Je nach Struktur kann die Absicherung in Form einer Fertigstellungsgarantie oder einer Rückzahlungsgarantie im Rahmen der einschlägigen Rechtsvorschriften erfolgen.

Eine Fertigstellungsgarantie dient dazu, unter den von der Garantie abgedeckten Umständen die Finanzierung der Fertigstellung sicherzustellen. Eine Rückzahlungsgarantie dient dazu, Zahlungen zu schützen, falls der Verkauf gestrichen wird, weil die Immobilie nicht fertiggestellt wurde, vorbehaltlich der geltenden Bedingungen.

Bitten Sie den Notar, Ihnen zu bestätigen, welche Garantie für Ihre Transaktion gilt und was diese abdeckt.

Die Fertigstellungsgarantie und der Liefertermin sind nicht dasselbe

Eine Garantie, die den Abschluss des Projekts absichern soll, darf nicht mit der Zusicherung verwechselt werden, dass sich der ursprüngliche Liefertermin unter keinen Umständen ändern kann. Käufer müssen sich dennoch über die vertragliche Frist und die Bestimmungen im Klaren sein, die bei einer Verzögerung des Projekts gelten.

Baugarantien nach der Übergabe

Auch bei Neubauten können nach der Fertigstellung Baugarantien zum Tragen kommen. Je nach Art des Problems und den geltenden rechtlichen Bestimmungen können diese Folgendes umfassen:

Die einjährige Fertigstellungsgarantie: Die „Garantie de parfait achèvement“ deckt im Allgemeinen Mängel ab, die unter den geltenden gesetzlichen Bedingungen innerhalb des Jahres nach der formellen Abnahme der Bauarbeiten gemeldet werden.
Die zweijährige Ausstattungsgarantie: Die „garantie biennale“ kann bestimmte Ausstattungselemente abdecken, die von der Gebäudestruktur getrennt werden können, sofern dies gesetzlich vorgesehen ist.
Die zehnjährige Baugewährleistung: Die „garantie décennale“ kann qualifizierte Mängel abdecken, die die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen oder es für den vorgesehenen Zweck ungeeignet machen.

Diese Gewährleistungen unterliegen spezifischen Geltungsbereichen, Bedingungen und Verfahren. Nicht jeder Mangel fällt unter jede Gewährleistung, und die jeweiligen Fristen sowie Meldepflichten spielen eine wichtige Rolle.

Lesen Sie die offiziellen Leitlinien zu französischen Baugewährleistungen und zum Immobilienrecht und bitten Sie den Notar oder einen qualifizierten Fachmann, Ihnen die für Ihre Immobilie geltenden Schutzmaßnahmen zu erläutern.

11. Neubau versus Bestandsimmobilie: Was ist besser?

Der Kauf eines Neubaus ist nicht automatisch besser als der Kauf eines bestehenden Hauses. Die richtige Wahl hängt von Ihrem Budget, dem bevorzugten Standort, der geplanten Nutzung und Ihrer Bereitschaft zur Übernahme von Instandhaltung oder Renovierung ab.

Mögliche Vorteile von Neubauimmobilien

Zeitgemäße Raumaufteilungen: Neue Häuser zeichnen sich häufig durch offene Wohnbereiche und moderne Raumaufteilungen aus.
Aktuelle Baunormen: Neue Bauvorhaben müssen den geltenden Bauvorschriften entsprechen.
Moderne Ausstattung: Heizung, Lüftung, Wärmedämmung und andere Systeme werden gemäß den Projektvorgaben und den geltenden Vorschriften ausgelegt.
Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten: Einige Bauträger bieten eine Auswahl an Ausstattungsvarianten an, sofern die Bauphase dies zulässt.
Geringerer Renovierungsbedarf: Ein neues Haus erfordert möglicherweise weniger anfängliche Reparaturen als eine ältere Immobilie, wobei Qualität und Instandhaltung dennoch eine wichtige Rolle spielen.
Parkmöglichkeiten und Gemeinschaftseinrichtungen: Je nach Wohnanlage können zu den Ausstattungsmerkmalen Tiefgaragen, Aufzüge, landschaftlich gestaltete Gärten oder ein Schwimmbad gehören.
Baugarantien: Die geltenden gesetzlichen Schutzbestimmungen können bestimmte Mängel oder bauliche Probleme abdecken.

Mögliche Nachteile von Neubauimmobilien

Eingeschränkte Möglichkeit zur Besichtigung des fertiggestellten Hauses: Käufer können sich auf der Grundlage von Plänen und Spezifikationen zum Kauf verpflichten.
Mögliche Verzögerungen: Der tatsächliche Übergabetermin kann von der ursprünglichen Schätzung abweichen.
Geringerer architektonischer Charakter: Manche Käufer bevorzugen die Proportionen, Materialien und die Individualität älterer Immobilien.
Eingeschränkte Auswahl nach Projektstart: Begehrte Einheiten können frühzeitig reserviert sein.
Zusätzliche Kosten: Parkplätze, Ausstattungserweiterungen, Abstellräume oder andere Optionen sind möglicherweise nicht im Preis inbegriffen.
Nebenkosten: Gemeinschaftseinrichtungen und die Gebäudeverwaltung können laufende Kosten verursachen.
Ungewisser zukünftiger Wert: Es gibt keine Garantie dafür, dass eine neue Immobilie an Wert gewinnt oder eine bestehende Immobilie in ihrer Wertentwicklung übertrifft.

Wann könnte eine bereits bestehende Immobilie die bessere Wahl sein?

Eine Bestandsimmobilie kann attraktiv sein, wenn Sie das Haus persönlich besichtigen, die unmittelbare Umgebung kennenlernen und einziehen möchten, ohne auf die Fertigstellung eines Neubaus warten zu müssen.

Ältere Immobilien bieten zudem oft etablierte Lagen, gewachsene Gärten, eine unverwechselbare Architektur oder die Nähe zu historischen Stadtkernen. Allerdings müssen Käufer möglicherweise Kosten für Renovierungsarbeiten, energetische Sanierungen, Instandhaltung oder die Modernisierung der Elektro- und Sanitäranlagen einkalkulieren.

Vergleichen Sie die beiden Optionen und berechnen Sie dabei den Kaufpreis, die Anschaffungskosten, die zu erwartenden Renovierungskosten, die laufenden Kosten sowie die Zeit, die erforderlich ist, bis die Immobilie bezugsfertig ist.

12. Die Gesamtkosten beim Kauf einer Neubauimmobilie verstehen

Der ausgeschriebene Kaufpreis ist nur ein Teil der finanziellen Verpflichtung. Käufer sollten die gesamten Anschaffungs- und Betriebskosten abschätzen, bevor sie eine Immobilie reservieren.

Anschaffungskosten und Notargebühren

Die Anschaffungskosten für eine förderfähige Neubauimmobilie sind in der Regel niedriger als für eine Bestandsimmobilie. Als grobe Richtlinie liegen sie bei Neubaugeschäften oft bei etwa 2–3 % des Kaufpreises, verglichen mit etwa 7–8 % bei Bestandsimmobilien.

Hierbei handelt es sich um Richtwerte, nicht um garantierte Gesamtbeträge. Der genaue Betrag hängt von der jeweiligen Transaktion, den anfallenden Steuern sowie den damit verbundenen rechtlichen und administrativen Kosten ab.

Neubaugeschäfte können gemäß den geltenden Vorschriften der Mehrwertsteuer unterliegen. Bitten Sie den Notar um eine detaillierte Berechnung auf der Grundlage der konkreten Immobilie und des Kaufvertrags.

Weitere Kosten, die Sie einkalkulieren sollten

Parkplätze oder Abstellräume: Klären Sie, ob diese im Preis inbegriffen sind oder separat in Rechnung gestellt werden.
Optionale Ausstattungserweiterungen: Für Küchen, Bodenbeläge, Materialien und andere Ausstattungselemente können zusätzliche Kosten anfallen.
Hypothekenkosten: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, berücksichtigen Sie Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Versicherungen und etwaige Bürgschaftskosten.
Einrichtung: Eine neu übergebene Immobilie erfordert möglicherweise Möbel, Haushaltsgeräte, Beleuchtung und Fensterverkleidungen.
Nebenkosten: Gemeinschaftseinrichtungen, Aufzüge, Gärten, Reinigung und Gebäudeverwaltung können wiederkehrende Ausgaben verursachen.
Versicherungen: Eine Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung kann erforderlich oder ratsam sein.
Lokale Grundsteuern: Prüfen Sie die für die Immobilie und Ihre persönlichen Umstände geltenden steuerlichen Bestimmungen.
Nebenkosten und Instandhaltung: Planen Sie Kosten für Strom, Wasser, Internet, Wartung und laufende Instandhaltung ein.
Immobilienverwaltung: Wenn Sie im Ausland leben oder die Immobilie nur saisonal nutzen, können Verwaltungs- und Instandhaltungsdienste sinnvoll sein.

Für offizielle Informationen zum Immobilienkauf und den damit verbundenen Kosten besuchen Sie zunächst die Website des französischen Staates und bitten Sie den für Ihre Transaktion zuständigen Notar um einen individuellen Kostenvoranschlag.

13. Kann man eine neu gebaute Immobilie an der Côte d’Azur vermieten?

Manche Käufer erwerben eine Neubauwohnung als Zweitwohnsitz und hoffen, Mieteinnahmen zu erzielen, wenn sie die Wohnung nicht selbst nutzen. In einer Region, die ganzjährig Besucher anzieht, kann dies eine Überlegung wert sein, doch sollte man Mieteinnahmen niemals ohne Prüfung der örtlichen Gegebenheiten voraussetzen.

Die potenzielle Mietnachfrage hängt vom Standort, der Verkehrsanbindung, der Größe der Immobilie, den Außenbereichen, den Parkmöglichkeiten, der Aussicht sowie der Art der Besucher oder Mieter ab, die Sie anziehen möchten.

Bevor Sie eine Immobilie zu Vermietungszwecken erwerben, sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

Ob die Immobilie für eine saisonale, mittelfristige oder langfristige Vermietung geeignet ist.
Ob die Hausordnung oder die Kaufunterlagen bestimmte Nutzungsarten einschränken.
Ob lokale Vorschriften eine Registrierung, Genehmigung oder sonstige Formalitäten für möblierte Touristenunterkünfte vorschreiben.
Ob die erwarteten Einnahmen den Kaufpreis und die laufenden Kosten rechtfertigen.
Wer wird sich um den Check-in, die Reinigung, die Instandhaltung und die Kommunikation mit den Gästen kümmern?
Wie sich Leerstandszeiten, Reparaturen, Nebenkosten, Versicherungen und Steuern auf die Nettoeinnahmen auswirken.
Ob die Hypothekenbedingungen und Versicherungsvereinbarungen die beabsichtigte Vermietungstätigkeit zulassen.

Für die kurzfristige Vermietung möblierter Wohnungen können spezifische nationale und lokale Vorschriften gelten, die sich ändern können. Informieren Sie sich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung über die aktuellen Anforderungen und konsultieren Sie die offizielle Website der französischen Behörden, bevor Sie sich auf eine Vermietungsstrategie festlegen.

Berechnen Sie für eine Investitionsentscheidung den potenziellen Nettogewinn nach Abzug der Kosten, anstatt sich auf den Bruttomietbetrag zu konzentrieren. Eine Immobilie mit einem hohen Übernachtungspreis kann dennoch nur eine bescheidene Rendite erzielen, wenn der Kaufpreis, die Verwaltungskosten und die Zeiträume ohne Buchungen erheblich sind.

14. Die Wahl des richtigen Standorts an der Côte d’Azur

Die beste Lage hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Ein Käufer, der nach einem ständigen Wohnsitz sucht, legt möglicherweise Wert auf Komfort im Alltag, während ein Zweitwohnungsbesitzer eher Wert auf die Nähe zum Meer, Restaurants und die Anbindung an den Flughafen legt.

Nizza

Nizza bietet Stadtleben, Strände, Restaurants, kulturelle Sehenswürdigkeiten und eine gute Verkehrsanbindung. Käufer können zwischen Wohnungen in zentraler Lage, etablierten Wohnvierteln und neueren Wohnanlagen am Stadtrand wählen. Das jeweilige Stadtviertel, das Gebäude und die Aussicht haben einen wesentlichen Einfluss auf den Wert.

Cannes

Cannes zieht Käufer an, die einen Lebensstil an der Küste, ein etabliertes internationales Profil sowie die Nähe zu Stränden, Restaurants und Veranstaltungen suchen. Das Viertel Palm Beach, die Croisette und die weiter im Landesinneren gelegenen Wohnviertel bieten jeweils unterschiedliche Immobilienmerkmale und Preisniveaus.

Antibes

Antibes vereint ein Centre, einen Yachthafen, Strände und Wohngebiete. Käufer finden hier eine Vielzahl von Immobilienarten, doch die Attraktivität der einzelnen Wohnanlagen hängt von ihrer Lage, der Anbindung an die Infrastruktur und der Entfernung zur Küste ab.

Beaulieu-sur-Mer und Villefranche-sur-Mer

Diese Küstenorte sprechen Käufer an, die die mediterrane Landschaft sowie die gute Anbindung an Nizza und Monaco schätzen. Das Angebot, die Aussicht und die Nähe zum Meer können einen erheblichen Einfluss auf die Preise haben.

Mougins und Valbonne

Standorte im Landesinneren wie Mougins und Valbonne können für Käufer attraktiv sein, die ein wohnliches Umfeld, Platz im Freien und eine gute Anbindung an die weitere Region suchen. Diese Gegenden bieten möglicherweise einen anderen Lebensstil als eine Wohnung in zentraler Lage an der Küste.

Bevor Sie sich für einen Standort entscheiden, sollten Sie diesen nach Möglichkeit zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen. Berücksichtigen Sie dabei den Verkehr, die Parkmöglichkeiten, den öffentlichen Nahverkehr, Lärm, die Sonneneinstrahlung, Baustellen in der Nähe sowie die tatsächliche Entfernung zu den Orten, die Sie regelmäßig aufsuchen werden.

15. Eine praktische Checkliste vor der Reservierung einer Neubauimmobilie

Nutzen Sie die folgende Checkliste, wenn Sie Bauprojekte vergleichen oder sich auf die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags vorbereiten.

Der Bauträger und das Projekt

Informieren Sie sich über den Hintergrund des Bauträgers und dessen bisherige Projekte.
Besichtigen Sie nach Möglichkeit bereits fertiggestellte Bauprojekte.
Vergewissern Sie sich über den Planungsstand des Projekts und die verfügbaren Unterlagen.
Erkundigen Sie sich nach dem Bauzeitplan und dem voraussichtlichen Fertigstellungstermin.
Klären Sie, welche Garantien für das Projekt gelten.

Die Wohnung oder das Haus

Prüfen Sie den Grundriss und die Raummaße.
Überprüfen Sie die angegebene Wohnfläche und die vertragliche Beschreibung.
Vergewissern Sie sich hinsichtlich der Ausrichtung, der Aussicht und der natürlichen Lichtverhältnisse.
Prüfen Sie die Gestaltung der Terrasse, des Balkons oder des Gartens.
Prüfen Sie den Parkplatz und die Abstellmöglichkeiten.
Vergewissern Sie sich, welche Materialien, Ausstattungsmerkmale und Oberflächen im Preis inbegriffen sind.
Erkundigen Sie sich, ob bestimmte in den Marketingbildern gezeigte Ausstattungsmerkmale lediglich zur Veranschaulichung dienen und nicht vertraglich garantiert sind.

Die finanzielle Verpflichtung

Lassen Sie sich eine detaillierte Aufschlüsselung des Kaufpreises und der darin enthaltenen Posten vorlegen.
Schätzen Sie gemeinsam mit dem Notar die Anschaffungskosten und Steuern.
Berechnen Sie gegebenenfalls die Hypothekenraten und Finanzierungskosten.
Planen Sie Mittel für die Einrichtung, Nebenkosten, Versicherungen und laufende Kosten ein.
Prüfen Sie den Zahlungsplan und die Bedingungen für jede Rate.
Planen Sie eine Rücklage für unerwartete Ausgaben ein.

Die rechtlichen Unterlagen

Lesen Sie den Buchungsvertrag sorgfältig durch.
Machen Sie sich mit den Bestimmungen zu Anzahlungen und Rücktritten vertraut.
Prüfen Sie die endgültige Kaufurkunde und die Beschreibungsunterlagen.
Prüfen Sie die vertraglichen Lieferbedingungen und Verzugsbestimmungen.
Vergewissern Sie sich über die finanzielle Absicherung und die geltenden Gewährleistungen.
Bitten Sie den Notar, Ihnen vor der Unterzeichnung alle unklaren oder widersprüchlichen Bestimmungen zu erläutern.

Ihre langfristigen Pläne

Entscheiden Sie, ob die Immobilie für den Eigenbedarf, den Ruhestand, zur Vermietung oder zum Weiterverkauf bestimmt ist.
Berücksichtigen Sie die laufenden Kosten, die mit dem Besitz der Immobilie verbunden sind.
Prüfen Sie alle Vorschriften, die sich auf die beabsichtigte Nutzung oder die Vermietungsstrategie auswirken.
Beurteilen Sie, ob die Immobilie auch in fünf oder zehn Jahren noch Ihren Bedürfnissen entsprechen wird.
Verlassen Sie sich nicht auf garantierte zukünftige Preissteigerungen oder Mieteinnahmen.

16. Warum sollten Sie mit einem lokalen Käufermakler zusammenarbeiten?

Für internationale Käufer kann der Vergleich von Neubauprojekten eine Herausforderung darstellen. In den Marketingunterlagen werden häufig Design, Aussicht und Lebensstil hervorgehoben, doch die praktischen Unterschiede zwischen den einzelnen Bauprojekten sind möglicherweise weniger offensichtlich.

Ein lokaler Makler oder Immobilienspezialist kann Ihnen dabei helfen, geeignete Objekte zu finden, Standorte zu vergleichen und die Besonderheiten verschiedener Bauprojekte zu verstehen.

Je nach vereinbartem Leistungsumfang kann ein Käufermakler Ihnen bei folgenden Aufgaben behilflich sein:

Die Suche nach Immobilienprojekten, die Ihrem Budget und Ihren Prioritäten entsprechen.
Vergleichen Sie Grundrisse, Ausstattungsmerkmale, Standorte und Preise.
Besichtigungstermine vereinbaren und Informationen von Bauträgern einholen.
Erläuterung der jeweiligen Stadtviertel und praktischer Aspekte.
Koordination der Kommunikation mit Bauträgern und anderen Immobilienfachleuten.
Ihnen dabei helfen, Fragen zu formulieren, die Sie dem Notar oder anderen Beratern stellen sollten.

Ein Käufermakler ersetzt weder den Notar noch den Hypothekenberater, den Gutachter, den Rechtsanwalt oder den Steuerberater. Diese Fachleute haben unterschiedliche Aufgabenbereiche und sollten konsultiert werden, wenn ihr Fachwissen benötigt wird.

Bevor Sie einen Makler beauftragen, klären Sie bitte die angebotenen Dienstleistungen, die Honorarvereinbarungen, etwaige Exklusivitätsauflagen sowie die Frage, ob der Makler eine Vergütung von anderen an der Transaktion beteiligten Parteien erhält.

Lesen Sie unseren Leitfaden mit zehn Gründen, warum Sie an der Côte d’Azur mit einem Käufermakler zusammenarbeiten sollten.

17. Häufig gestellte Fragen zu Neubauimmobilien an der Côte d’Azur

Lohnt es sich, eine Neubauimmobilie an der Côte d’Azur zu erwerben?

Das kann der Fall sein, abhängig von Ihrem Budget, dem Verwendungszweck und der jeweiligen Immobilie. Neubauimmobilien bieten unter Umständen moderne Grundrisse, zeitgemäße Ausstattung und geltende Baugewährleistungen. Käufer sollten jedoch die Lage, den Preis, den Bauträger, die Übergabebedingungen und die laufenden Kosten sorgfältig prüfen.

Kann ich den Preis für eine Neubauwohnung verhandeln?

Manchmal, doch dies hängt von der Nachfrage, dem Verkaufsfortschritt des Bauprojekts und der Preisstrategie des Bauträgers ab. Beliebte Wohnungen werden möglicherweise zum Angebotspreis verkauft. Erkundigen Sie sich, ob Parkplätze, Abstellräume oder Ausstattungsverbesserungen im Preis inbegriffen sind, und vergleichen Sie das Gesamtangebot mit ähnlichen Objekten.

Garantiert die Barzahlung einen besseren Preis?

Nein. Eine Barzahlung kann zwar finanzielle Sicherheit bieten, doch ist ein Bauträger nicht verpflichtet, einen Preisnachlass zu gewähren, nur weil ein Käufer ohne Hypothek bezahlen kann. Die Geschäftsstrategie des Bauträgers und die Höhe der Nachfrage sind wichtige Faktoren.

Ist es besser, eine Neubauimmobilie direkt bei Markteinführung zu erwerben?

Ein frühzeitiger Kauf bietet möglicherweise eine größere Auswahl an Wohnungen, Ausrichtungen und Außenbereichen. Allerdings ist der Bau möglicherweise noch nicht so weit fortgeschritten, und ein frühzeitiger Kauf garantiert weder einen niedrigeren Preis noch einen zukünftigen Gewinn.

Kann der Bauträger den Preis erhöhen, nachdem ich eine Wohnung reserviert habe?

Die Antwort hängt von der Reservierungsvereinbarung und dem endgültigen Kaufvertrag ab. Bitten Sie den Notar, Ihnen zu erläutern, wie der Preis festgelegt wird, was verbindlich ist und ob gemäß den Vertragsbedingungen etwaige Anpassungen möglich sind.

Wie lange dauert die Fertigstellung einer Neubauimmobilie?

Die Bauzeit hängt vom jeweiligen Bauvorhaben, dessen Bauphase und den projektbezogenen Gegebenheiten ab. Ein genauer Fertigstellungstermin lässt sich ohne Prüfung der Vertragsunterlagen nicht vorhersagen. Prüfen Sie stets die voraussichtlichen Fertigstellungsfristen und die Bestimmungen zu Verzögerungen.

Was ist ein VEFA-Vertrag?

VEFA steht für „Vente en l’État Futur d’Achèvement“. Es handelt sich dabei um den französischen Rechtsrahmen, der üblicherweise für den Kauf einer Immobilie vor Fertigstellung des Bauvorhabens herangezogen wird. Er regelt wichtige Aspekte wie die Beschreibung der Immobilie, den Zahlungsplan, die Übergabe sowie die geltenden Schutzbestimmungen.

Sind die Notargebühren bei Neubauimmobilien niedriger?

Die Erwerbskosten sind bei qualifizierten Neubaukäufen in der Regel niedriger als bei Bestandsimmobilien. Als grobe Richtlinie gilt, dass die Kosten bei Neubauten oft bei etwa 2–3 % des Kaufpreises liegen, verglichen mit etwa 7–8 % bei Bestandsimmobilien. Der genaue Betrag hängt von der jeweiligen Transaktion ab und sollte vom Notar bestätigt werden.

Wie hoch war der durchschnittliche Preis für Neubauten an der Côte d’Azur im Jahr 2025?

Die CCI Nizza Côte d’Azur gab in ihren Zahlen für das Jahr 2025 einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 6.987 € pro Quadratmeter für Neubauwohnungen an. Hierbei handelt es sich um einen regionalen Indikator und nicht um eine Bewertung einer bestimmten Wohnung oder Wohnanlage.

Bedeutet ein Mangel an neuen Wohnungen, dass die Preise weiter steigen werden?

Nicht unbedingt. Ein begrenztes Angebot kann unter bestimmten Umständen die Preise stützen, doch der Wert von Immobilien hängt auch von den Finanzierungsbedingungen, der Nachfrage der Käufer, der Bauqualität, der Lage und allgemeinen wirtschaftlichen Faktoren ab. Eine zukünftige Wertsteigerung ist niemals garantiert.

Kann ich meine Neubauimmobilie vermieten?

Grundsätzlich ja, doch sollten Sie die Zweckbestimmung, die Bauvorschriften, die örtlichen Mietvorschriften, die steuerlichen Rahmenbedingungen sowie etwaige Finanzierungsbeschränkungen prüfen. Für die kurzfristige Vermietung möblierter Wohnungen gelten möglicherweise besondere Anforderungen, die je nach Standort und Umständen variieren.

Was sollten Sie vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags prüfen?

Prüfen Sie den Preis, die Objektbeschreibung, den Grundriss, die enthaltene Ausstattung, die Kautionsregelungen, die Lieferbedingungen, den Zahlungsplan und die geltenden Garantien. Lassen Sie sich unklare Klauseln vom Notar erläutern, bevor Sie sich festlegen.

Fazit: Treffen Sie eine fundierte Entscheidung beim Kauf einer Neubauimmobilie an der Côte d’Azur.

Der Kauf einer Neubauimmobilie an der französischen Riviera bietet eine attraktive Kombination aus modernem Wohnkomfort, mediterranem Ambiente und langfristigem Eigentumspotenzial. Allerdings erfordert der Prozess sorgfältige Recherche und ein realistisches Marktverständnis.

Die ursprünglichen Beobachtungen von Ab Kuijer sind nach wie vor von Nutzen: Ein Barkauf garantiert nicht automatisch einen Preisnachlass, attraktive Bauprojekte können schnell verkauft sein, und Bauzeitpläne können durch Umstände beeinflusst werden, die außerhalb der Kontrolle des Käufers liegen.

Die aktuelleren regionalen Daten liefern wichtige Hintergrundinformationen. Die Zahlen der CCI Nizza Côte d’Azur für das Jahr 2025 weisen einen durchschnittlichen Verkaufspreis für Neubauten von 6.987 Euro pro Quadratmeter aus, während ihr Immobilienmarktbericht die Herausforderung des begrenzten Angebots und der rückläufigen Baugenehmigungen hervorhebt.

Für Käufer lautet die wichtigste Erkenntnis: Schauen Sie über die Broschüre und den Listenpreis hinaus. Vergleichen Sie die einzelnen Immobilien, prüfen Sie den Bauträger und die Vertragsunterlagen, machen Sie sich mit dem Zahlungsplan vertraut, planen Sie alle Kosten ein und holen Sie bei Bedarf professionellen Rat ein.

Ein frühzeitiger Kauf kann Ihnen eine größere Auswahl bieten, und eine neu gebaute Immobilie in guter Lage könnte Ihren langfristigen Plänen entgegenkommen. Allerdings sollten weder künftige Preissteigerungen noch ein bestimmter Fertigstellungstermin als selbstverständlich angesehen werden.

Der beste Kauf ist nicht unbedingt die neueste oder teuerste Immobilie. Es ist die Immobilie, die Ihren Bedürfnissen entspricht, zu Ihrem Budget passt und einer sorgfältigen Prüfung standhält.

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Externe Links und offizielle Quellen

CCI Nizza Côte d’Azur: Zahlen zum Immobilienmarkt und Wohnungsbeobachtungsstelle – regionale Verkaufszahlen für Neubauten, Preise und Wohnungsindikatoren.
CCI Nizza Côte d’Azur: Wohnungsmarktüberblick 2025 – aktuelle Analyse des regionalen Marktes, des Angebots und der Bautätigkeit.
Service-Public: Kauf einer Immobilie im Rahmen eines VEFA-Vertrags – offizielle Informationen zu Off-Plan-Käufen, Zahlungsfristen und Käuferschutz.
Website des öffentlichen Dienstes der französischen Regierung – offizielle Informationen zu Immobilienbesitz, Steuern und damit verbundenen Verfahren.
Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes – Informationen der regionalen Notarkammer.
Französisches Ministerium für ökologischen Wandel – Informationen zu Wohnraum, Raumordnung und Bauvorschriften.
ANIL: Nationale Agentur für Wohnungsinformationen – unabhängige Informationen zu Wohnraum, Immobilienkauf und rechtlichen Fragen.
„Maison en France“ – das niederländische Printmagazin, in dem der Originalartikel im Juni 2019 veröffentlicht wurde.

Anmerkung der Redaktion: Die Marktstatistiken in diesem Artikel beziehen sich auf den von den jeweiligen Quellen angegebenen Zeitraum. Die Zahlen für 2018 sowie das Beispiel „Cannes Palm Beach“ stammen aus dem ursprünglichen Artikel aus dem Jahr 2019. Die regionalen Marktzahlen für das Jahr 2025 wurden 2026 von der CCI Nizza Côte d’Azur veröffentlicht. Immobilienrecht, steuerliche Vorschriften, lokale Bestimmungen und Marktbedingungen können sich ändern; Käufer sollten die für ihre jeweilige Transaktion relevanten Anforderungen mit den entsprechenden Fachleuten abklären.