Impôt sur les plus-values immobilières en France : guide 2026

En bref : l’impôt sur les plus-values immobilières en France en 2026

L’impôt sur les plus-values immobilières en France dépend de la plus-value imposable, de la durée de détention du bien et de la situation personnelle du vendeur. Voici les principaux éléments que les propriétaires immobiliers étrangers doivent connaître.

• Taux d’imposition standard : 19 % sur la plus-value immobilière imposable, après déductions applicables.
• Cotisations sociales forfaitaires : 17,2 %, sous réserve d’exonérations et de règles particulières applicables aux non-résidents éligibles.
• Au bout de cinq ans : les abattements liés à la durée de détention s’appliquent généralement à partir de la sixième année de détention.
• Après 22 ans : une exonération totale de l’impôt sur les plus-values immobilières est généralement accordée.
• Après 30 ans : une exonération totale des cotisations sociales standard est généralement accordée.
• Dépenses déductibles : certains coûts d’acquisition, certains travaux de rénovation admissibles et certaines dépenses liées à la vente peuvent réduire la plus-value imposable.
• Frais de déplacement : les frais de vol, d’hôtel et de location de voiture engagés dans le cadre de la recherche d’un bien immobilier ne sont pas automatiquement déductibles.
• Résidence principale : Une résidence principale éligible peut bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur les plus-values.
• Non-résidents : des exonérations particulières et des obligations relatives au représentant fiscal peuvent s’appliquer.
• Plus-values élevées : une surtaxe supplémentaire peut s’appliquer lorsque la plus-value imposable concernée dépasse 50 000 €.

Il s’agit là de règles générales. Vos obligations fiscales définitives dépendent de votre résidence fiscale, de votre affiliation à la sécurité sociale, de la structure de propriété, de la date d’acquisition et de la nature du bien immobilier.

1. Comment l’impôt sur les plus-values est-il calculé en France ?

L’impôt sur les plus-values immobilières s’applique généralement lorsqu’un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son coût d’acquisition ajusté.

Le calcul est plus complexe que la simple soustraction du prix d’achat initial du prix de vente. La réglementation fiscale française autorise l’ajout de certains coûts au prix d’acquisition ou leur déduction du prix de vente, sous réserve de conditions spécifiques.

Comprendre la plus-value imposable

Le calcul général repose sur le principe suivant :

Plus-value avant déductions liées à la durée de détention = Prix de vente ajusté − Prix d’acquisition ajusté

Le prix de vente ajusté peut être diminué des dépenses éligibles liées à la vente. Le prix d’acquisition peut être majoré des coûts d’acquisition éligibles et des dépenses de rénovation éligibles. Les abattements liés à la durée de détention sont ensuite appliqués séparément au calcul de l’impôt sur le revenu et au calcul des charges sociales.

Exemple : Vente d’un appartement sur la Côte d’Azur

Imaginez que vous ayez acheté un appartement de luxe à Antibes pour 800 000 € et que vous l’ayez revendu par la suite pour 1 200 000 €.

• Prix d’achat initial : 800 000 €
• Prix de vente : 1 200 000 €
• Plus-value initiale avant ajustements éligibles : 400 000 €

Ces 400 000 € ne constituent qu’un point de départ. Les coûts d’acquisition éligibles, les dépenses de rénovation admissibles, les frais de vente et les abattements liés à la durée de détention peuvent modifier le montant imposable.

C’est pourquoi votre notaire doit établir un calcul détaillé avant la conclusion de la vente.

2. Quel est le taux d’imposition des plus-values pour les propriétaires étrangers ?

La France applique généralement un taux d’imposition de 19 % aux plus-values immobilières imposables, y compris celles réalisées par des non-résidents sur des biens immobiliers situés en France.

Toutefois, le montant final à payer ne correspond pas nécessairement à 19 % du bénéfice total. Il convient également de tenir compte des charges sociales, des abattements liés à la durée de détention, des exonérations et d’une éventuelle imposition supplémentaire.

Impôt sur le revenu et cotisations sociales

Le taux global est de 36,2 % avant prise en compte des abattements, exonérations et éventuelles majorations applicables. Il ne s’agit pas d’un taux effectif universel valable pour tous les vendeurs.

Règles particulières applicables aux non-résidents éligibles

Certains non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale obligatoire dans un pays éligible de l’Espace économique européen ou en Suisse peuvent bénéficier d’une exonération de la CSG et de la CRDS. Une contribution de solidarité de 7,5 % peut néanmoins rester due.

Des conditions d’éligibilité spécifiques s’appliquent. Le Royaume-Uni prévoit également un régime particulier pour les personnes éligibles affiliées à son système de sécurité sociale, malgré le Brexit.

Il convient donc de vérifier séparément votre résidence fiscale et votre affiliation à la sécurité sociale avant d’estimer le produit net de la vente.

La nationalité détermine-t-elle le taux d’imposition ?

La nationalité ne détermine pas à elle seule le taux d’imposition des plus-values. Le régime fiscal français dépend de la législation applicable et de la situation du vendeur, et non pas simplement du fait que le propriétaire soit français, britannique, néerlandais, belge, suisse, américain ou originaire d’un autre pays.

La résidence fiscale, l’affiliation à la sécurité sociale, la structure de l’actionnariat et le droit à des exonérations peuvent avoir une incidence sur le montant final à payer.

Source officielle :
Administration fiscale française : Plus-values immobilières.

3. Quelles dépenses peuvent réduire votre plus-value imposable ?

L’une des étapes les plus importantes lors de la préparation de la vente d’un bien immobilier sur la Côte d’Azur consiste à conserver les justificatifs des dépenses éligibles engagées lors de l’achat, de la rénovation et de la vente dudit bien.

La réglementation fiscale française autorise la prise en compte de certaines dépenses dans ce calcul. Toutefois, toutes les dépenses liées à la possession d’un bien immobilier ne sont pas déductibles.

Frais d’acquisition et frais de notaire

Les frais d’acquisition éligibles peuvent inclure les frais de notaire, les droits d’enregistrement et d’autres frais admissibles liés à l’achat du bien immobilier.

Lorsque les conditions légales sont remplies, les propriétaires peuvent généralement choisir entre les coûts d’acquisition réels éligibles, justifiés par des pièces justificatives, et une déduction forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat initial.

La méthode à adopter dépend de la transaction et des règles applicables.

Travaux de rénovation et d’amélioration

Les dépenses éligibles liées à la construction, à la reconstruction, à l’agrandissement ou à la rénovation peuvent venir s’ajouter au prix d’acquisition utilisé dans le calcul.

Les règles établissent une distinction entre les travaux éligibles et les travaux d’entretien courants, les réparations et les dépenses déjà comptabilisées ailleurs. La nature des travaux, la durée de détention du bien immobilier et les pièces justificatives disponibles sont autant d’éléments à prendre en compte.

Pour les biens immobiliers détenus depuis plus de cinq ans, une déduction forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition peut être accordée aux fins de l’éligibilité, même si les dépenses réelles ne peuvent être justifiées, sous réserve des conditions applicables.

Pour les projets de rénovation de grande envergure, veuillez faire appel à :

• Factures détaillées des prestataires.
• Justificatif de paiement.
• Les contrats décrivant les travaux réalisés.
• Pièces justificatives indiquant la nature et la date des travaux d’amélioration.

Dans le cas d’une villa de luxe, des frais de rénovation ou d’agrandissement importants peuvent avoir une incidence significative sur la plus-value imposable finale.

Frais liés à la vente

Certains frais directement liés à la vente peuvent également être déductibles lorsque la loi l’autorise, à condition qu’ils soient éligibles et dûment justifiés.

Demandez à votre notaire de vous indiquer quelles sont les dépenses éligibles dans le cadre de votre transaction.

Les billets d’avion, les hôtels et les locations de voiture sont-ils déductibles ?

En règle générale, les frais de déplacement engagés dans le cadre de la recherche d’un bien immobilier, notamment les billets d’avion, les séjours à l’hôtel et les locations de voiture, ne sont pas automatiquement déductibles de la plus-value immobilière en France.

Il s’agit là d’une distinction importante pour les acheteurs étrangers qui se rendent plusieurs fois sur la Côte d’Azur avant de trouver le bien immobilier qui leur convient.

Ne partez pas du principe qu’une dépense est déductible simplement parce qu’elle a été engagée dans le cadre de l’achat. Les règles sont précises, et votre notaire ou votre conseiller fiscal français devrait vérifier l’éligibilité de toute déduction envisagée.

Veillez à bien classer vos documents

Conservez un dossier numérique sécurisé contenant votre acte d’achat original, les attestations notariées, les factures justificatives, les preuves de paiement et les documents relatifs à la vente.

Une comptabilité bien organisée de votre investissement immobilier peut faciliter le processus de vente éventuel et aider vos conseillers professionnels à calculer avec précision la plus-value imposable.

4. En quoi la durée de détention influe-t-elle sur l’impôt sur les plus-values ?

La France accorde des abattements en fonction de la durée de détention d’un bien immobilier. Ces abattements s’appliquent différemment à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.

Provisions pour l’impôt sur le revenu

Abattements au titre des cotisations sociales

Ces abattements réduisent la plus-value imposable concernée. Ils ne doivent pas être interprétés comme des réductions directes, exprimées en pourcentage, du montant total de l’impôt dû.

Par exemple, le fait de détenir un bien immobilier pendant dix ans ne signifie pas que le taux d’imposition passe simplement de 19 % à 13 %. En réalité, l’abattement applicable réduit la part de la plus-value soumise à chaque catégorie d’imposition.

La durée exacte de la propriété et les règles applicables doivent être confirmées par votre notaire.

5. Existe-t-il des impôts supplémentaires sur les plus-values importantes ?

Oui. Une surtaxe peut s’appliquer à certaines plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 €, après déduction des abattements applicables.

Le taux applicable dépend du montant de la plus-value imposable et du mode de calcul prévu par la loi. La surtaxe est progressive, allant généralement de 2 % à 6 %, et des règles de calcul particulières s’appliquent dans certains cas.

Les propriétaires qui vendent des villas, des attiques ou des biens immobiliers en bord de mer de grande valeur devraient donc tenir compte de cette surtaxe éventuelle lorsqu’ils estiment le produit net de la vente.

Dans le cadre d’une transaction importante, demandez à votre notaire une simulation fiscale détaillée avant d’accepter une offre ou de finaliser la vente.

6. Quelles sont les exonérations fiscales applicables aux plus-values ?

Le système fiscal français prévoit plusieurs exonérations, bien que les conditions d’éligibilité dépendent de la situation de chacun.

Vente d’une résidence principale

Une résidence principale éligible est généralement exonérée de l’impôt sur les plus-values.

Le bien immobilier doit remplir les conditions requises pour bénéficier du statut de résidence principale. Une résidence secondaire, un appartement de vacances ou un bien immobilier d’investissement ne remplit pas automatiquement ces conditions.

Dérogations spéciales pour les non-résidents

Certains vendeurs non-résidents peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques, notamment d’une exonération potentielle plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, sous certaines conditions.

L’éligibilité peut dépendre de facteurs tels que la résidence fiscale antérieure en France, le statut éligible, la date de départ de France, la date de vente et le fait que le bien immobilier soit détenu directement par une personne physique ou par l’intermédiaire d’une société.

Une exonération distincte peut être accordée lorsqu’une ancienne résidence principale située en France est vendue après le départ de son propriétaire à l’étranger, sous réserve de conditions et de délais stricts.

Il ne faut pas considérer que ces dispositions s’appliquent à tous les propriétaires étrangers.

Biens hérités et donations

Lorsqu’un bien a été hérité ou reçu à titre de donation, la valeur d’acquisition prise en compte pour le calcul des plus-values est généralement fondée sur la valeur fixée aux fins de l’impôt sur les successions ou des droits de donation, sous réserve des règles applicables.

Étant donné que ces situations peuvent impliquer des aspects juridiques et fiscaux supplémentaires, il est particulièrement important de recourir à l’avis d’un professionnel.

7. Que doivent savoir les vendeurs non résidents au sujet d’un représentant fiscal ?

Certains vendeurs non-résidents doivent désigner un représentant fiscal agréé en France pour gérer certains aspects de la procédure relative à l’impôt sur les plus-values.

Cette obligation dépend de la situation du vendeur et des exonérations applicables. Certains vendeurs établis dans l’UE ou dans des pays de l’EEE éligibles, dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 150 000 € par vendeur et dont les ventes bénéficient d’une exonération couvrant toute la durée de détention, peuvent être exemptés de cette obligation, sous réserve du respect des règles applicables.

Une vente impliquant un propriétaire étranger devrait donc faire l’objet d’un examen dès le début de la procédure, plutôt qu’immédiatement avant la conclusion de la transaction.

Votre notaire pourra vous indiquer si la désignation d’un représentant fiscal est nécessaire et vous proposer les modalités appropriées.

Source officielle :
Administration fiscale française : Vente d’un bien immobilier en France en tant que non-résident.

8. Quelles sont les implications de l’impôt sur les plus-values pour les investisseurs immobiliers de la Côte d’Azur ?

La Côte d’Azur continue d’attirer les acquéreurs internationaux à la recherche d’une résidence secondaire, d’un investissement lié au mode de vie ou d’un bien immobilier à long terme.

Des localités telles que Saint-Tropez, Cannes, Antibes, Nice, Beaulieu-sur-Mer et Villefranche-sur-Mer proposent différents types de biens immobiliers et présentent des caractéristiques de marché variées, allant des appartements contemporains avec vue sur la mer aux propriétés privées et aux villas en bord de mer.

Lorsqu’ils évaluent un projet d’acquisition, les investisseurs doivent ne pas se limiter au prix d’achat et aux revenus locatifs potentiels. La valeur de revente future, les frais de transaction, les coûts d’entretien, la fiscalité et la durée de détention peuvent tous influencer le résultat global de l’investissement.

Prévoyez la revente avant d’acheter

Avant d’acheter un bien immobilier, tenez compte des facteurs suivants :

• La durée prévue de votre détention.
• Le marché de la revente probable et les frais de vente éventuels.
• Le coût des travaux de rénovation et d’amélioration.
• Que le bien immobilier soit destiné à servir de résidence principale, de résidence secondaire ou d’investissement locatif.
• Les modalités de propriété du bien immobilier, y compris tout accord de propriété par le biais d’une société ou de copropriété.
• Le régime fiscal applicable aux plus-values lors de la vente éventuelle.

Les revenus locatifs et les plus-values constituent des aspects fiscaux distincts. Les revenus locatifs peuvent être soumis à des règles fiscales et déclaratives françaises qui leur sont propres, et l’activité de location meublée peut avoir des implications supplémentaires sur le calcul d’une future plus-value.

En particulier, les amortissements déduits dans le cadre de certains régimes de location meublée peuvent avoir une incidence sur le calcul du coût d’acquisition pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Les propriétaires qui louent leur bien meublé sont invités à demander conseil avant de se fonder sur d’anciens calculs de plus-values.

La Côte d’Azur constitue-t-elle un bon investissement à long terme ?

Un investissement immobilier doit être évalué au cas par cas. Les taux de change, la demande locative, les taux d’intérêt, les frais d’exploitation, les conditions du marché local et la réglementation fiscale sont autant de facteurs susceptibles d’évoluer.

Une devise étrangère forte peut améliorer le pouvoir d’achat à un moment donné, mais elle ne garantit pas un investissement rentable ni une revente avantageuse.

Un bien immobilier bien situé, des prévisions financières réalistes et une bonne compréhension des implications fiscales peuvent aider les acheteurs à prendre des décisions plus éclairées.

9. En quoi le fait de vivre sur la Côte d’Azur peut-il vous aider ?

Chez Living on the Côte d’Azur, nous accompagnons les acquéreurs internationaux à la recherche de biens immobiliers de luxe sur la Côte d’Azur et dans certaines destinations européennes.

Que vous recherchiez un appartement contemporain avec vue sur la Méditerranée, une villa familiale dans un quartier résidentiel ou une propriété d’exception destinée à un investissement à long terme, il est essentiel de bien comprendre le processus d’achat et de revente pour prendre la bonne décision.

Nous pouvons vous aider à découvrir les biens immobiliers disponibles et à prendre contact avec les professionnels locaux compétents, y compris des notaires anglophones le cas échéant, afin que vous puissiez bénéficier de conseils adaptés à votre situation.

Découvrez des biens immobiliers de luxe avec « Living on the Côte d’Azur ».

Pour obtenir des conseils concernant votre obligation fiscale spécifique en matière d’impôt sur les plus-values, veuillez consulter un notaire français ou un conseiller fiscal qualifié spécialisé dans les transactions immobilières internationales.

10. Foire aux questions : Impôt sur les plus-values immobilières en France

Quel sera le taux d’imposition des plus-values en France en 2026 ?

Le taux normal d’imposition des plus-values immobilières imposables est de 19 %. Des cotisations sociales forfaitaires peuvent également s’appliquer à hauteur de 17,2 %, sous réserve d’exonérations et de règles particulières. Les abattements liés à la durée de détention ont une incidence sur le calcul final.

Les propriétaires étrangers sont-ils soumis à l’impôt sur les plus-values en France ?

En règle générale, oui. Les non-résidents peuvent être assujettis à l’impôt français sur les plus-values immobilières réalisées en France, sous réserve des exonérations applicables et des règles régissant leur situation.

Le taux d’imposition est-il le même pour toutes les nationalités ?

La nationalité à elle seule ne détermine pas le taux. La résidence fiscale, l’affiliation à la sécurité sociale, la structure de l’actionnariat et le droit à des exonérations peuvent avoir une incidence sur le montant total à payer.

Pendant combien de temps dois-je être propriétaire d’un bien immobilier pour être exonéré de l’impôt sur les plus-values ?

Une exonération totale de l’impôt sur les plus-values immobilières est généralement accordée après 22 ans de détention du bien. Une exonération totale des charges sociales standard est généralement accordée après 30 ans.

L’impôt diminue-t-il au bout de cinq ans ?

Oui. Les abattements liés à la durée de détention s’appliquent généralement à partir de la cinquième année. Ils réduisent la plus-value imposable selon des taux différents pour l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales.

Puis-je déduire les frais de notaire lors de la vente d’un bien immobilier en France ?

Les frais d’acquisition éligibles, notamment les frais de notaire et les droits d’enregistrement admissibles, peuvent généralement être inclus dans le coût d’acquisition. Une déduction forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat peut également être accordée, sous réserve des conditions applicables.

Puis-je déduire les frais de rénovation ?

Certains coûts admissibles liés à la construction, à la reconstruction, à l’agrandissement et à l’amélioration peuvent augmenter le coût d’acquisition aux fins du calcul des plus-values. Il est important de disposer des pièces justificatives et de respecter les conditions d’éligibilité applicables.

Puis-je déduire les frais de vol et d’hébergement à l’hôtel lors de l’achat d’un bien immobilier ?

En règle générale, les frais de vol, d’hébergement à l’hôtel et de location de voiture engagés dans le cadre de la recherche d’un bien immobilier ne sont pas automatiquement déductibles. Veuillez demander confirmation à votre notaire avant d’inclure ces frais dans votre calcul.

La vente de ma résidence principale est-elle exonérée d’impôt ?

Une résidence principale éligible est généralement exonérée de l’impôt sur les plus-values. Le bien immobilier et la vente doivent remplir les conditions requises.

Les non-résidents bénéficient-ils d’exonérations particulières ?

Oui. Certains non-résidents peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques, notamment une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable dans certaines circonstances. Des conditions strictes s’appliquent.

Un vendeur étranger est-il tenu de désigner un représentant fiscal ?

Pas toujours. Cette obligation dépend du lieu de résidence du vendeur, du prix de vente et des exonérations applicables. Certains vendeurs de l’Union européenne et de l’EEE remplissant les conditions requises peuvent bénéficier d’une exonération de cette obligation.

Existe-t-il un impôt supplémentaire sur les plus-values immobilières importantes ?

Une surtaxe peut s’appliquer à certaines plus-values imposables supérieures à 50 000 €, après déduction des abattements applicables. Le montant de cette surtaxe est déterminé selon le mode de calcul prévu par la loi.

La location d’un bien immobilier sur la Côte d’Azur a-t-elle une incidence sur l’impôt sur les plus-values ?

C’est possible. Les revenus locatifs sont imposés séparément, et le régime locatif applicable peut avoir une incidence sur le calcul des plus-values. Les propriétaires de biens meublés destinés à la location devraient se renseigner sur l’amortissement et les règles applicables à leur vente.

Le fait d’acheter par l’intermédiaire d’une société modifie-t-il le traitement fiscal ?

Oui, en principe. Un bien immobilier détenu directement par un particulier peut être soumis à des règles différentes de celles applicables à un bien détenu par l’intermédiaire d’une société, telle qu’une SCI ou une autre structure juridique. Le régime fiscal de la société et les modalités de détention ont leur importance.

Qui calcule et paie l’impôt sur les plus-values lorsque je vends ?

Dans le cadre de la procédure de vente, le notaire calcule généralement la plus-value imposable, établit les déclarations requises et se charge du paiement de l’impôt dû. Les transactions plus complexes peuvent nécessiter un accompagnement fiscal supplémentaire.

Dois-je demander conseil à un fiscaliste avant d’acheter un bien immobilier ?

Oui. Comprendre les conséquences fiscales susceptibles de découler de la propriété, de l’activité locative et d’une éventuelle revente peut vous aider à comparer les biens immobiliers et à planifier votre investissement de manière plus efficace.

Sources officielles et informations complémentaires

• 
  Administration fiscale française : Plus-values immobilières
  
• 
  Service-Public : Plus-values immobilières
  
• 
  Administration fiscale française : Vente d’un bien immobilier en France en tant que non-résident