TL;DR
Off-market-woningen in Frankrijk zijn luxe huizen, villa’s en penthouses die onderhands worden verkocht, zonder openbare advertenties. Dit segment domineert het topsegment van de vastgoedmarkt, zowel aan de Franse Rivièra als in Parijs, waar privacy, schaarste en exclusiviteit belangrijker zijn dan zichtbaarheid.
Aan de Côte d’Azur worden villa’s die niet op de open markt worden aangeboden, in plaatsen als Saint-Jean-Cap-Ferrat, Cap d’Antibes, Cannes en Saint-Tropez vaak onderhands verkocht aan kopers met een zeer hoog vermogen. In Parijs geldt hetzelfde voor luxeappartementen in het 6e, 7e, 8e en 16e arrondissement.
Uit onderzoeken en marktgegevens blijkt dat een aanzienlijk deel van de transacties van meer dan 1 miljoen euro in Frankrijk nooit op openbare portalen verschijnt, met name in topmarkten waar de vraag het aanbod overstijgt.
Vastgoed dat buiten de openbare markt om wordt verhandeld, vormt geen apart rechtsstelsel. Het is een distributiemethode die gebaseerd is op vertrouwelijkheid, netwerken en gecontroleerde toegang.
Wat is een niet-openbaar aangeboden woning?
Een ‘off-market’-object is een vastgoedobject dat niet openbaar wordt aangeboden op vastgoedportalen, websites van makelaars of via massale advertentiekanalen. In plaats daarvan wordt het onder vier ogen aangeboden binnen een zorgvuldig samengesteld netwerk van gekwalificeerde kopers en tussenpersonen.
Deze werkwijze is in Frankrijk volkomen legaal en valt onder het algemene eigendomsrecht. Voor elke transactie zijn nog steeds een notaris, juridisch onderzoek en formele koopovereenkomsten vereist.
Volgens de algemene definities van onroerend goed wordt hieronder verstaan het eigendom van grond en gebouwen. Meer achtergrondinformatie is te vinden via
Wikipedia Vastgoed.
In de praktijk betekent ‘off-market’ simpelweg ‘beperkte zichtbaarheid’, en niet ‘buiten de legale markt’.
Waarom er in de luxe vastgoedsector ‘off-market’-transacties bestaan
Verkoop buiten de reguliere markt om komt voor omdat hoogwaardig onroerend goed zich anders gedraagt dan de standaard woningmarkt. De belangrijkste drijfveren zijn privacy, schaarste, prijscontrole en het selecteren van kopers op basis van kwaliteit.
Privacy is van essentieel belang voor vermogende verkopers die niet willen dat hun vermogen in de openbaarheid komt. Hieronder vallen ondernemers, beroemdheden, internationale investeerders en familievermogens.
Een andere belangrijke factor is het schaarse aanbod. Op de meest gewilde locaties aan de Côte d’Azur is er maar heel weinig grond beschikbaar voor nieuwbouw. Dit leidt tot een natuurlijk onevenwicht tussen het aanbod en de wereldwijde vraag.
Ook prijscontrole speelt een rol. Verkopers willen wellicht eerst in alle stilte de belangstelling van kopers peilen voordat ze hun product op de openbare markt aanbieden, om zo prijsdalingen of onnodige publiciteit te vermijden.
Onderzoek van instellingen zoals de
Uit de OESO-studies over de woningmarkt
blijkt dat markten voor luxe onroerend goed vaak gebruikmaken van netwerkgebaseerde distributie in plaats van open aanbiedingssystemen.
Hoe transacties buiten de openbare markt om in Frankrijk werken
Transacties buiten de openbare markt om vinden plaats via gestructureerde particuliere netwerken in plaats van via openbare aanbiedingen. Deze netwerken omvatten databases met kopers, vermogensadviseurs, adviseurs op het gebied van particulier vastgoed en langdurige klantrelaties.
Kopers worden doorgaans vooraf gescreend op basis van hun financiële draagkracht en hun serieuze intenties. Verkopers delen informatie alleen met een beperkte groep vertrouwde contactpersonen.
Zodra de belangstelling is vastgesteld, verloopt het proces volgens de gebruikelijke Franse juridische structuur:
- Privébezichtiging van het pand
- Vertrouwelijke onderhandelingen
- Voorlopige koopovereenkomst (compromis de vente)
- Juridische due diligence
- Definitieve akte ondertekend bij de notaris
Meer informatie over de officiële juridische context is te vinden op
Het portaal van de Franse overheid en
Notarissen van Frankrijk.
Waarom de Franse Rivièra een wereldwijd knooppunt voor off-market-transacties is
De Franse Rivièra is een van de regio’s ter wereld waar de meeste vastgoedtransacties buiten de open markt plaatsvinden. Plaatsen als Saint-Jean-Cap-Ferrat, Villefranche-sur-Mer, Cap d’Antibes, Cannes, Mougins en Saint-Tropez trekken wereldwijd vermogende kopers aan op een schaal die het beschikbare aanbod ver overstijgt.
Volgens onderzoek naar luxe onroerend goed door
Knight Frank,
: topvastgoed aan de kust wordt steeds vaker onderhands verhandeld vanwege de behoefte aan privacy en het beperkte aanbod.
Veel villa’s in het allerhoogste segment worden nooit openbaar te koop aangeboden. Ze worden via discrete contacten verkocht, soms al binnen enkele uren nadat ze op de markt zijn gekomen.
Niet op de markt aangeboden woningen in Parijs
Ook in Parijs bestaat een dergelijke discrete luxemarkt. Tot de belangrijkste gebieden waar buiten de officiële markt om wordt gehandeld, behoren het 6e, 7e, 8e en 16e arrondissement.
In deze wijken bevinden zich historische appartementen, luxe penthouses en particuliere herenhuizen die zelden op openbare platforms te vinden zijn.
De transacties buiten de open markt om zijn in Parijs bijzonder actief bij transacties van meer dan 1 miljoen euro, waarbij vertrouwelijkheid vaak de voorkeur krijgt boven openbaarheid.
Meer algemene informatie over de marktstructuur is te vinden via
Statistieken van INSEE Frankrijk.
Waarom kopers toegang tot niet-openbare aanbiedingen willen
Toegang buiten de reguliere markt gaat niet alleen om exclusiviteit. Het gaat om strategisch voordeel.
Kopers krijgen al in een vroeg stadium toegang tot zeldzame objecten, nog voordat er concurrentie ontstaat. Dit vermindert de bieddruk en maakt het mogelijk om op een meer beheerste manier te onderhandelen.
Bovendien krijgen kopers vaak toegang tot woningen die nooit op openbare portalen verschijnen, wat betekent dat de werkelijke omvang van de markt aanzienlijk groter is dan wat online te zien is.
Op luxemarkten vormt informatieasymmetrie een belangrijk voordeel. Degenen die toegang hebben tot besloten netwerken, zien kansen als eersten.
Risico’s bij de aankoop van vastgoed buiten de reguliere markt om
Ondanks de voordelen brengt vastgoed dat niet op de open markt wordt aangeboden ook risico’s met zich mee. Het belangrijkste risico is de beperkte prijstransparantie. Zonder openbare vergelijkingsobjecten is de waardebepaling sterk afhankelijk van expertise en marktkennis.
Een ander risico is een te hoge prijsstelling. Sommige verkopers maken gebruik van kanalen buiten de reguliere markt om hoge prijsverwachtingen te toetsen zonder dat deze door de markt zijn bevestigd.
Ook de liquiditeit kan variëren. Niet alle off-market-objecten zijn activa waar veel vraag naar is, en sommige blijven buiten de markt omdat ze moeilijk te verkopen zijn.
Onafhankelijk financieel onderzoek van de
Internationaal Monetair Fonds
Uit onderzoek blijkt dat prijsinefficiënties in de vastgoedsector vaak toenemen in markten met weinig transparantie.
Markttrends op het gebied van off-market vastgoed
Het wereldwijde off-market-segment groeit als gevolg van de toegenomen vermogensconcentratie en bezorgdheid over digitale blootstelling.
Aan de Franse Rivièra en in Parijs worden steeds meer transacties onderhands afgerond om de publieke aandacht te beperken en de exclusiviteit te behouden.
Een andere trend is de opkomst van uiterst onopvallende digitale netwerken die traditionele reclame in het luxesegment volledig vervangen.
Het resultaat is een markt met twee lagen: zichtbare aanbiedingen voor grote kopers en onzichtbare netwerken voor vermogende particulieren.
Waarom beleggers zich richten op transacties buiten de beurs om
Beleggers voelen zich aangetrokken tot kansen buiten de reguliere markt om, omdat deze de concurrentie verminderen en hen in staat stellen eerder toegang te krijgen tot hoogwaardige activa.
Ze bieden bovendien toegang tot onroerend goed dat structureel niet beschikbaar is op de openbare markt, waardoor de potentiële schaarstewaarde op lange termijn toeneemt.
Het succes hangt echter in grote mate af van grondig onderzoek, de juiste timing en toegang tot het juiste netwerk.
Parijs versus de Franse Rivièra: markten buiten de reguliere markt
De Franse Rivièra wordt gedreven door de vraag naar een bepaalde levensstijl, seizoensgebonden gebruik en internationale kopers van tweede woningen.
Parijs wordt gekenmerkt door financiële belangen, diplomatieke activiteiten en het bezit van woningen voor de lange termijn.
De markt aan de Rivièra is meer lifestylegericht en seizoensgebonden. Parijs is stabieler en meer institutioneel.
Beide markten hebben één belangrijk kenmerk gemeen: extreme schaarste in het topsegment.
Conclusie
Off-market-woningen in Frankrijk vormen het meest exclusieve segment van de vastgoedmarkt. Ze worden niet alleen door de prijs bepaald, maar ook door toegankelijkheid, discretie en schaarste.
Zowel aan de Franse Rivièra als in Parijs worden transacties buiten de openbare markt om gedomineerd in het ultra-prime-segment, waar privacy en exclusiviteit net zo belangrijk zijn als waarde.
Voor kopers is inzicht in deze markt van essentieel belang om toegang te krijgen tot de meest gewilde woningen in Frankrijk.
