LMNP in Frankrijk: de fiscale regeling die uw investering een nieuwe impuls kan geven

Beleggen in Frans onroerend goed kan al snel verwarrend worden zodra belastingen, regelgeving en recente hervormingen in het spel komen. Veel beleggers rekenen op stabiele huurinkomsten, maar betalen uiteindelijk meer belasting dan gepland of kiezen voor de verkeerde structuur. Dit is waar LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) zich onderscheidt. Het biedt een duidelijke manier om het belastbaar inkomen te verlagen, het rendement te verbeteren en waarde op lange termijn op te bouwen, mits het vanaf het begin correct wordt opgezet. In deze gids leert u hoe LMNP werkt, wie ervoor in aanmerking komt en hoe u er in 2026 effectief gebruik van kunt maken.

Wat is LMNP in Frankrijk (en waarom maken beleggers er gebruik van)?

LMNP staat voor „Loueur en Meublé Non Professionnel”, oftewel het verhuren van een gemeubileerde woning zonder dat dit je hoofdberoep is. In Frankrijk worden huurinkomsten uit gemeubileerde woningen belast onder de BIC-regeling (Bénéfices Industriels et Commerciaux) in plaats van onder de standaardregels voor onroerendgoedinkomsten (revenus fonciers). Dit verschil biedt toegang tot meer aftrekposten en leidt in veel gevallen tot een aanzienlijk lager belastbaar inkomen.

Voor veel beleggers in Frankrijk is LMNP een praktische manier om inkomsten te genereren uit:

• Gemeubileerde huurwoningen voor de lange termijn
• Studentenwoningen in steden als Lyon, Bordeaux of Toulouse
• Vakantieverhuur in kust- of berggebieden
• Woonvoorzieningen met service, zoals seniorenwoningen of verblijfsaccommodaties voor zakenreizigers

De belangrijkste reden waarom beleggers voor LMNP kiezen, is simpel: het kan het belastbaar inkomen aanzienlijk verlagen, soms zelfs tot nul gedurende meerdere jaren, terwijl er toch een reële kasstroom wordt gegenereerd.

Regels voor het in aanmerking komen voor de LMNP in 2026 (duidelijke criteria + grensgevallen)

Om in aanmerking te komen voor de LMNP-status, moet u aan ten minste één van de volgende voorwaarden voldoen:

Als beide drempels worden overschreden, verandert de status automatisch in LMP (professionele verhuur met meubilair), wat gepaard gaat met strengere belastingregels en hogere sociale lasten. Een belangrijke wijziging in 2026 heeft gevolgen voor niet-ingezetenen. Voorheen werd alleen rekening gehouden met Franse inkomsten, waardoor veel buitenlandse beleggers automatisch in de LMP-status terechtkwamen. Nu worden wereldwijde inkomsten meegerekend, waardoor het gemakkelijker wordt om onder de LMNP-regeling te blijven vallen.

Belangrijke punten die beleggers vaak over het hoofd zien:

• Salaris, bedrijfsinkomsten en inkomsten uit freelancewerk worden allemaal beschouwd als beroepsinkomsten
• De huurinkomsten omvatten alle inkomsten uit de verhuur van gemeubileerde woningen vóór aftrek
• Zelfs als je maar één keer een drempel overschrijdt, kan dat leiden tot een herindeling

Als u deze regels vroeg onder de knie krijgt, kunt u later onverwachte belastingwijzigingen voorkomen.

Wat valt in Frankrijk onder de definitie van een gemeubileerde huurwoning (wettelijke vereisten)?

Om in het kader van de LMNP-regeling als gemeubileerd te worden aangemerkt, moet een woning beschikken over een minimumpakket aan voorzieningen zoals vastgelegd in Decreet nr. 2015-981 van 31 juli 2015. Zonder deze voorzieningen wordt de huurwoning beschouwd als ongemeubileerd en gelden er andere fiscale regels.

Verplichte meubellijst (vereenvoudigd)

• Bed met beddengoed
• Tafels en zitplaatsen
• Kookapparatuur (kookplaat, oven of magnetron)
• Keukengerei en serviesgoed
• Opbergmeubels
• Verlichting
• Schoonmaakapparatuur

Hoe de LMNP-belastingregeling werkt (Micro-BIC versus het reguliere stelsel)

Inkomsten uit LMNP vallen onder het BIC-stelsel, dat twee belangrijke opties biedt die een aanzienlijke invloed hebben op uw winstgevendheid. Door de juiste regeling te kiezen, stemt u de belastingheffing af op uw beleggingsstrategie, uw uitgaven en uw bereidheid om administratieve rompslomp te aanvaarden.

Micro-BIC-regeling

De micro-BIC-regeling is van toepassing wanneer de jaarlijkse huurinkomsten onder de € 77.700 blijven (zoals vastgelegd in de begrotingswet van 2024, die in 2026 van kracht wordt). Deze regeling hanteert een forfaitair belastingvoordeel op de bruto-inkomsten, waardoor het niet nodig is om uitgaven gedetailleerd bij te houden. Voor woningen die volgens officiële criteria zijn aangemerkt als toeristische verhuur, bedraagt de aftrek 71%. Voor niet-geclassificeerde gemeubileerde huurwoningen is dit 30%, met een maximum van € 15.000 aan inkomsten. Deze regeling is geschikt voor kleine investeringen met weinig kosten en zonder hypotheek, waarbij de forfaitaire aftrek hoger is dan de werkelijke uitgaven.

Real Regime

Het ‘reële stelsel’ maakt het mogelijk om de werkelijke kosten, vermeerderd met de afschrijving van het onroerend goed en de inrichting, af te trekken. Tot de aftrekbare posten behoren hypotheekrente, kosten voor vastgoedbeheer, onderhoud en reparaties, verzekeringspremies en lokale onroerendgoedbelasting (taxe foncière). De afschrijving van het gebouw (exclusief grond) bedraagt doorgaans 20 tot 40 jaar, die van meubilair 5 tot 10 jaar en die van renovaties 5 tot 15 jaar.

Voor een onroerend goed dat is aangekocht voor € 200.000, waarvan € 160.000 betrekking heeft op de afschrijfbare structuur (exclusief grond), bedraagt de jaarlijkse afschrijvingsaftrek ongeveer € 4.000, uitgaande van een afschrijvingsperiode van 40 jaar. Dit cijfer dient ter illustratie; de werkelijke bedragen zijn afhankelijk van de notariële taxatie van de verhouding tussen grond en gebouw. Tekorten die onder het „réel“-regime zijn ontstaan, kunnen worden overgedragen naar toekomstige LMNP-inkomsten, maar kunnen niet worden verrekend met andere inkomstencategorieën.

Welk regime moet je kiezen?

Micro-BIC werkt goed wanneer de werkelijke kosten laag zijn en er geen lening is. De ‘real’-regeling is effectiever wanneer er een hypotheek op het onroerend goed rust, er renovatiekosten zijn of er aanzienlijke uitgaven voor meubilair zijn gedaan – situaties waarin de daadwerkelijk aftrekbare uitgaven hoger zijn dan de forfaitaire vergoedingen. De meeste beleggers met gefinancierd onroerend goed profiteren van de ‘real’-regeling.

Afschrijving in het LMNP-stelsel (The Real Tax Engine)

Afschrijving (amortissement) is het mechanisme dat de LMNP-regeling bijzonder efficiënt maakt binnen het ‘reële stelsel’. Hierdoor kunnen beleggers de kosten van het onroerend goed en de inrichting in de loop van de tijd aftrekken, waardoor het belastbaar inkomen daalt zonder dat de kasstroom afneemt.

Niet-opgenomen afschrijvingen worden overgedragen; ze vervallen niet.

Afschrijvingstermijnen volgens de Franse standaardboekhoudpraktijk (Plan Comptable Général) omvatten doorgaans: de bouwconstructie (20–40 jaar), meubilair (5–10 jaar) en renovatiewerkzaamheden (5–15 jaar). Grond is niet afschrijfbaar. De verdeling tussen de waarde van de grond en die van het gebouw wordt normaal gesproken vastgesteld op het moment van aankoop en dient zorgvuldig te worden gedocumenteerd, aangezien dit rechtstreeks van invloed is op de afschrijfbare basis.

Hervorming van 2025: Afschrijvingen hebben nu invloed op vermogenswinsten

De begrotingswet voor 2025 (Loi de Finances pour 2025) heeft een belangrijke wijziging ingevoerd in de wijze waarop gecumuleerde afschrijvingen worden behandeld bij de wederverkoop van LMNP-panden. Voorheen verlaagden afschrijvingen de inkomstenbelasting alleen tijdens de periode dat het pand in bezit was, zonder dat dit invloed had op de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Volgens de nieuwe regels worden eerder afgeschreven bedragen bij de verkoop weer opgeteld bij de belastbare meerwaarde.

Vóór versus na de hervorming

Opmerking: De uitvoeringsrichtlijnen van het DGFiP met betrekking tot bepaalde technische aspecten van deze hervorming waren in april 2026 nog in ontwikkeling. Beleggers die van plan zijn op korte termijn uit te stappen, dienen specifiek professioneel advies in te winnen over de wijze waarop de hervorming op hun situatie van toepassing is.

Beleggers die onroerend goed 22 of 30 jaar in bezit houden, blijven profiteren van vrijstellingen voor vermogenswinst op lange termijn (zie hieronder), waardoor de impact van de herberekening van de afschrijvingen aanzienlijk wordt verminderd. De hervorming heeft vooral gevolgen voor de economische aspecten van exitplannen op korte tot middellange termijn.

Belasting op vermogenswinst in het kader van de LMNP-regeling

Wanneer een LMNP-woning wordt verkocht, wordt de meerwaarde belast volgens de Franse regeling voor vermogenswinst van particulieren (plus-values des particuliers) tegen 19% inkomstenbelasting plus 17,2% sociale premies, wat neerkomt op een gecombineerd nominaal tarief van 36,2%. Vrijstellingen voor de lange termijn gelden progressief op basis van de houdperiode (bron: artikel 150 U en volgende van het CGI):

Aangezien afschrijvingen nu weer worden bijgeteld in het kader van de hervorming van 2025, is de nominale winst hoger dan onder de vroegere regels. Het bovenstaande vrijstellingsschema is nog steeds van toepassing op de volledige winst, inclusief het afschrijvingsgedeelte, zodat langetermijnbeleggers een aanzienlijke bescherming behouden.

LMNP versus LMP: het cruciale verschil in fiscale status

Nu je begrijpt hoe de LMNP werkt, is de volgende stap om deze duidelijk te onderscheiden van de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), want als je overgaat naar de LMP verandert de hele belastingstructuur. Hoewel beide betrekking hebben op de verhuur van gemeubileerde woningen, zijn de fiscale gevolgen heel verschillend. LMNP is bedoeld voor particulieren voor wie verhuur een nevenactiviteit is, terwijl LMP van toepassing is wanneer huurinkomsten de belangrijkste bron van inkomsten worden.

Het grootste verschil zit hem in de sociale premies en de manier waarop winsten worden behandeld. Onder de LMNP-regeling betalen de meeste beleggers standaard sociale premies van 17,2% over het belastbaar inkomen. Onder de LMP-regeling worden huurinkomsten behandeld als beroepsinkomsten en zijn ze onderworpen aan URSSAF-bijdragen, die kunnen variëren van ongeveer 20% tot 30%. Dit alleen al kan het nettorendement aanzienlijk verlagen.

Een ander belangrijk verschil betreft de fiscale behandeling van vermogenswinst. Bij de LMNP geldt de regeling voor particuliere vermogenswinst, die voorziet in belastingverminderingen op lange termijn en volledige vrijstellingen na 22 en 30 jaar. De LMP valt daarentegen onder een regeling voor beroepsbeoefenaars, waarbij deze op de looptijd gebaseerde vrijstellingen niet op dezelfde manier van toepassing zijn, waardoor de doorverkoop vanuit fiscaal oogpunt minder voorspelbaar is.

Voor de meeste beleggers blijft LMNP de voorkeursoptie, omdat deze regeling een evenwicht biedt tussen fiscale efficiëntie en flexibiliteit. Als de inkomensdrempel echter wordt overschreden of als de huurinkomsten hoger zijn dan het totale inkomen uit beroepsuitoefening, kan de status automatisch veranderen in LMP. Daarom is het van essentieel belang om de inkomensniveaus elk jaar bij te houden om een onbedoelde wijziging in de fiscale behandeling te voorkomen.

LMNP voor niet-ingezetenen (de belangrijkste wijzigingen voor 2026 uitgelegd)

Vóór 2026 werd bij de berekening van de indeling voor niet-ingezetenen uitsluitend het Franse inkomen als uitgangspunt genomen voor de 50%-regel. Dit had tot gevolg dat veel buitenlandse beleggers die meer dan € 23.000 aan Franse huurinkomsten verdienden, automatisch in de LMP-categorie werden ingedeeld, zelfs als hun totale inkomsten veel hoger waren.

De hervorming van 2026, zoals weergegeven in de bijgewerkte richtlijnen van het DGFiP, houdt nu rekening met wereldwijde inkomsten bij de beoordeling van de drempel van 50%. Hierdoor krijgen veel niet-ingezeten beleggers die voorheen waren uitgesloten, weer toegang tot de LMNP.

Wat betreft de sociale lasten bij doorverkoop verschilt de situatie per woonplaats:

• Inwoners van de EU, de EER en Zwitserland: zijn over het algemeen onderworpen aan de „prélèvement de solidarité” van ongeveer 7,5 % in plaats van de volledige sociale premies, naar aanleiding van het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie in de zaak Ruyter en de daaropvolgende aanpassingen in de Franse wetgeving.
• Inwoners van het Verenigd Koninkrijk: de situatie na de brexit blijft juridisch onzeker. Het Verenigd Koninkrijk heeft niet langer automatisch recht op de behandeling die geldt voor de EU/EER. Niet-ingezeten Britse beleggers dienen specifiek advies in te winnen over hun huidige blootstelling aan sociale premies alvorens een transactie af te ronden.
• Inwoners van landen buiten de EER, met uitzondering van het Verenigd Koninkrijk en Zwitserland: doorgaans gelden standaard sociale premies van 17,2%, wat neerkomt op een gecombineerd tarief voor vermogenswinst van ongeveer 36,2%. Controleer of er een toepasselijk verdrag ter voorkoming van dubbele belasting van kracht is.

De tarieven voor sociale premies en de standpunten in het kader van verdragen zijn onderhevig aan wijzigingen op wetgevend en gerechtelijk vlak. De bovenstaande cijfers geven de algemene stand van zaken weer per april 2026, maar vormen geen vervanging voor professioneel advies dat specifiek is afgestemd op het land waar u woont. Ontdek luxe woningen met Living on the Côte d’Azur.

Administratieve voorbereidingen (wat u moet doen om aan de voorschriften te blijven voldoen)

Het correct regelen van de LMNP-regeling is net zo belangrijk als het kiezen van het juiste onroerend goed. Veel beleggers zien administratieve stappen over het hoofd, wat kan leiden tot boetes of gemiste belastingvoordelen. Het proces begint kort nadat de verhuuractiviteit van start is gegaan. Binnen 15 dagen moet de belegger de activiteit registreren met behulp van het P0i-formulier. Deze registratie leidt tot de toekenning van een SIRET-nummer, waarmee de verhuuractiviteit officieel wordt aangemerkt als een bedrijf binnen het BIC-systeem.

Zodra de belegger is geregistreerd, moet hij voldoen aan jaarlijkse belastingverplichtingen. Wie onder het ‘real’-stelsel valt, moet een gedetailleerde belastingaangifte indienen, inclusief formulier 2031, waarin inkomsten, uitgaven en afschrijvingen worden vermeld. Daarom werken veel beleggers samen met een accountant die bekend is met het LMNP-stelsel, aangezien een correcte boekhouding rechtstreeks van invloed is op de belastingbesparingen.

Een andere doorlopende verplichting is de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), een lokale bedrijfsbelasting die, afhankelijk van de gemeente, doorgaans tussen de € 100 en € 300 per jaar bedraagt. Hoewel het bedrag relatief laag is, gaat het toch om een verplichte betaling waarmee in de totale kosten rekening moet worden gehouden.

Voor mensen die woningen voor korte termijn verhuren, gelden aanvullende regels. Bij toeristische verhuur is vaak een aangifte bij het plaatselijke gemeentehuis vereist, via een specifiek formulier. In grotere steden en gebieden waar veel vraag is, kan ook voorafgaande toestemming vereist zijn. Daarnaast gelden er beperkingen, zoals de 120-dagenregel voor het verhuren van een hoofdwoning, die in steden als Parijs strikt wordt gehandhaafd.
Deze administratieve stappen lijken misschien onbelangrijk, maar ze spelen een cruciale rol bij het naleven van de regels en zorgen ervoor dat de LMNP-regeling op de lange termijn geldig blijft.

LMNP-beleggingsstrategieën die ook in 2026 nog steeds werken

Door de recente belastingwijzigingen is de manier waarop beleggers LMNP benaderen veranderd. De focus ligt niet langer op winsten op korte termijn, maar op het opbouwen van stabiele inkomsten op lange termijn, waarbij de fiscale efficiëntie wordt geoptimaliseerd. Een van de meest effectieve strategieën blijft het aanhouden van het onroerend goed gedurende een langere periode. Aangezien de vermogenswinstbelasting in de loop van de tijd afneemt en uiteindelijk na 22 tot 30 jaar verdwijnt, helpt langdurig bezit de impact te neutraliseren van de afschrijvingen die bij doorverkoop weer worden bijgeteld.

Een andere belangrijke factor is het kiezen van de juiste belastingregeling en het afstemmen van de investering daarop. Vastgoed dat met een hypotheek is gefinancierd, in combinatie met meubel- en renovatiekosten, vormt een solide basis voor aftrekposten en afschrijvingen. Deze combinatie kan het belastbaar inkomen in de eerste jaren van het eigendom aanzienlijk verlagen.

Ook het type onroerend goed speelt een rol bij het rendement. Kleinere woningen in stedelijke gebieden leveren vaak een beter huurrendement op vanwege de constante vraag van studenten en jonge professionals. Serviceappartementen kunnen eveneens aantrekkelijk zijn, vooral wanneer ze stabiele huurinkomsten opleveren via commerciële huurovereenkomsten. In sommige gevallen maken deze panden het mogelijk om terugvordering van de btw op de aankoopprijs mogelijk, waardoor de initiële investeringskosten met maximaal 20% kunnen dalen, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Voor beleggers die kortetermijnverhuur overwegen, is de classificatie van belang. Geclassificeerde toeristische accommodaties profiteren van hogere fiscale aftrekposten onder de micro-BIC-regeling, terwijl voor niet-geclassificeerde verhuur strengere beperkingen en lagere aftrekposten gelden. De juiste keuze op dit punt heeft een directe invloed op de winstgevendheid.

Over het geheel genomen zijn de meest effectieve LMNP-strategieën in 2026 die welke een combinatie vormen van langetermijnplanning, de juiste keuze van een belastingregeling en een zorgvuldige keuze van onroerend goed.

Risico’s en fouten die de winstgevendheid van LMNP verminderen

Hoewel LMNP aanzienlijke voordelen biedt, zijn er verschillende veelvoorkomende fouten die het rendement kunnen verminderen of tot onverwachte fiscale problemen kunnen leiden.

Onbedoelde overschakeling van LMNP naar LMP

Een van de meest voorkomende fouten is het overschrijden van de inkomensdrempel, waardoor men onbedoeld in de LMP-status terechtkomt. Dit kan snel gebeuren als de huurinkomsten stijgen of de inkomsten uit beroepssactiviteiten dalen, en leidt vaak tot hogere sociale premies.

Zonder rekening te houden met het effect van de afschrijving op de doorverkoopwaarde

Een ander punt is dat de gevolgen van de hervorming van 2025 voor de doorverkoop worden onderschat. Veel beleggers gaan er nog steeds van uit dat afschrijvingen geen invloed hebben op de meerwaarde, maar dat is niet langer het geval. Zonder een goede planning kan dit leiden tot een hogere belasting bij de verkoop van het onroerend goed.

De keuze voor het verkeerde belastingstelsel

Het kiezen van de verkeerde belastingregeling is ook een veelvoorkomend probleem. Sommige beleggers blijven uit gemakzucht in het micro-BIC-stelsel, zelfs wanneer hun kosten en afschrijvingen de belasting onder de reguliere regeling aanzienlijk zouden verlagen. Op de lange termijn kan dit ertoe leiden dat er meer belasting wordt betaald dan nodig is.

Onjuiste classificatie van toeristische verhuur

Voor toeristische verhuur leidt het niet verkrijgen van een officiële classificatie ertoe dat de beschikbare belastingaftrek in het kader van micro-BIC daalt van 71% naar 30%, wat een aanzienlijke invloed heeft op het netto-inkomen.

Ten slotte worden operationele factoren zoals leegstand, onderhoudskosten en beheerskosten vaak onderschat. Deze factoren hebben een directe invloed op de nettowinst en moeten vanaf het begin in aanmerking worden genomen.

LMNP versus alternatieve structuren (SCI, ongemeubileerd, REIT’s)

LMNP is niet de enige manier om in Frans vastgoed te beleggen, en door deze regeling met andere structuren te vergelijken, wordt duidelijker wanneer dit de juiste keuze is. Een veelvoorkomend alternatief is het aanhouden van onroerend goed via een SCI (Société Civile Immobilière), met name wanneer deze onder de vennootschapsbelasting valt. Hoewel dit afschrijvingen op bedrijfsniveau mogelijk maakt, worden winsten anders belast en kan het opnemen van inkomsten leiden tot extra belasting. Deze structuur is vaak geschikter voor beleggers die een grotere portefeuille opbouwen dan voor individuele vastgoedeigenaren.

Voor ongemeubileerde huurwoningen geldt een ander belastingstelsel, dat bekendstaat als „revenus fonciers“. Hoewel deze aanpak eenvoudiger is, biedt hij minder aftrekposten en houdt hij geen rekening met afschrijvingen. Daardoor is het belastbaar inkomen doorgaans hoger dan bij de LMNP-regeling, met name voor woningen waarvoor financierings- of renovatiekosten zijn gemaakt.

Een andere optie is beleggen in SCPI’s, oftewel vastgoedbeleggingsfondsen. Deze bieden blootstelling aan de vastgoedmarkten zonder dat u direct eigenaar bent of beheerverantwoordelijkheden draagt. Het rendement ligt echter doorgaans lager en beleggers hebben minder zeggenschap over de activa en de strategie.

LMNP blijft de voorkeursoptie voor beleggers die op zoek zijn naar direct eigendom, fiscale efficiëntie en flexibiliteit. De keuze voor de juiste structuur hangt echter af van de langetermijndoelen, het inkomensniveau en de mate van betrokkenheid die de belegger bereid is te handhaven.

Is LMNP na de hervormingen van 2025–2026 nog steeds de moeite waard?

De recente hervormingen hebben de manier waarop beleggers de LMNP benaderen veranderd, maar hebben de waarde ervan niet tenietgedaan. De belangrijkste verschuiving is duidelijk: de LMNP is niet langer een fiscaal voordeel op korte termijn dat gericht is op snelle doorverkoop. In plaats daarvan werkt het het beste als een strategie voor inkomsten en vermogensopbouw op lange termijn.

Het grootste voordeel van de LMNP blijft bestaan: de huurinkomsten kunnen nog steeds aanzienlijk worden verlaagd door middel van afschrijvingen en kosten in het kader van het ‘réel’-stelsel. Voor veel beleggers betekent dit dat ze gedurende meerdere jaren weinig tot geen belasting hoeven te betalen over hun huurinkomsten, vooral wanneer het onroerend goed is gefinancierd. Alleen al hierdoor blijft de LMNP een van de meest efficiënte structuren die in Frankrijk beschikbaar zijn.

Wat is veranderd, is de afbouwfase. Aangezien afschrijvingen nu worden meegenomen in de berekening van de vermogenswinst, kan vroegtijdige verkoop leiden tot hogere belastingen. De vrijstellingen voor de lange termijn blijven echter van kracht. Beleggers die hun onroerend goed langer dan 22 jaar aanhouden, profiteren van een volledige vrijstelling van inkomstenbelasting, en na 30 jaar vervallen ook de sociale premies. Dit betekent dat de hervorming vooral gevolgen heeft voor strategieën op de korte tot middellange termijn, en niet voor die op de lange termijn.

LMNP is nog steeds het overwegen waard voor beleggers die:

• Wees van plan het onroerend goed op lange termijn aan te houden
• Wilt u stabiele huurinkomsten en minder belasting betalen?
• Investeert u in verhuurmarkten waar veel vraag naar is?
• Ben je klaar om het echte systeem te gebruiken met een correcte boekhouding?

Het is wellicht minder geschikt voor mensen die op zoek zijn naar snelle winst bij doorverkoop of die niet bereid zijn de administratieve kant van de investering te regelen. De belangrijkste conclusie is dat LMNP nog steeds sterk staat, maar dat succes nu meer dan voorheen afhangt van planning en een vasthoudstrategie.

Veelgestelde vragen

Kan ik overschakelen van micro-BIC naar het reguliere stelsel nadat ik al ben begonnen?

Ja, maar er gelden bepaalde termijnen. De overstap moet in de regel vóór 1 februari van het belastingjaar plaatsvinden waarvoor u de regeling wilt laten gelden. Zodra u onder het reguliere stelsel valt, kunt u gedurende ten minste twee jaar niet terugkeren naar het micro-BIC-stelsel. Als uw kosten en afschrijvingsmogelijkheden aanzienlijk zijn, is het doorgaans raadzaam om zo snel mogelijk over te stappen.

Tellen tweedehandsmeubels of zelf aangeschafte meubels mee voor de wettelijke inrichtingsverplichting?

Ja. In decreet nr. 2015-981 worden de categorieën van vereiste voorwerpen gespecificeerd, niet hun herkomst of kosten. Tweedehands, geschonken of zelf in elkaar gezette meubels voldoen aan de eis, mits ze functioneel zijn en aan de minimumnorm voldoen. De kostprijs voor afschrijving is echter de gedocumenteerde aanschafprijs; bewaar daarom de aankoopbewijzen.

Kunnen niet-ingezetenen een LMNP-regeling opzetten?

Ja. Door de hervorming van 2026 is dit toegankelijker geworden doordat het wereldwijde inkomen nu wordt meegenomen in de berekening van de aanspraak. Niet-ingezetenen hebben nog steeds een Frans belastingnummer (numéro fiscal) nodig en moeten aan dezelfde registratie- en aangifteverplichtingen voldoen als Franse ingezetenen. De sociale premies bij doorverkoop variëren per land van verblijf; zie het gedeelte over niet-ingezetenen hierboven.

Wat gebeurt er met de niet-opgenomen afschrijving als ik het onroerend goed verkoop?

In het kader van de hervorming van 2025 worden eerder afgeschreven bedragen weer meegeteld bij de berekening van de vermogenswinst. Onbenutte (overgedragen) afschrijvingen die nooit daadwerkelijk zijn afgeschreven, vormen een meer genuanceerde kwestie; hier wordt aangeraden professioneel advies in te winnen, aangezien de administratieve richtlijnen op dit punt in april 2026 nog in de afrondingsfase verkeerden.

Is LMNP van toepassing op alle soorten gemeubileerde woningen?

LMNP omvat een breed scala aan gemeubileerde huurvormen: langetermijnverhuur van gemeubileerde woningen, toeristische verhuur, studentenhuisvesting en serviceappartementen. Elke categorie kent specifieke wettelijke vereisten die verder gaan dan de meubelstandaard; zo kan voor toeristische verhuur bijvoorbeeld een aangifte bij het gemeentehuis vereist zijn en, in gereguleerde zones, voorafgaande toestemming. Speciaal voor dit doel gebouwde serviceappartementen (résidences de services) hebben hun eigen btw- en huurstructuren. De toelatingscriteria voor de LMNP-status zijn voor alle soorten onroerend goed gelijk, maar de operationele regels verschillen.

Afsluitende gedachte

LMNP blijft een van de fiscaal meest voordelige structuren voor directe vastgoedbeleggingen in Frankrijk, met name onder het ‘real’-regime. De hervorming van 2025 heeft de berekening van de exit gewijzigd, maar heeft het fundamentele voordeel niet weggenomen: de mogelijkheid om een huurwoning aan te houden en gedurende een lange periode aanzienlijk minder inkomstenbelasting te betalen over de huurinkomsten.
De structuur beloont een goede voorbereiding nu meer dan voorheen. Beleggers die bij aankoop hun uitstapscenario’s uitwerken, het juiste belastingstelsel kiezen en een correcte boekhouding voeren, zullen hiervan profiteren. Degenen die LMNP beschouwen als een passieve structuur waar je na het opzetten geen omkijken meer naar hebt, lopen een groter risico op onverwachte belasting bij de verkoop.

Voor de Franse huurmarkten met een grote vraag, zoals stedelijke centra, studentensteden en toeristische gebieden, blijft de combinatie van stabiele inkomsten en fiscale voordelen op lange termijn ervoor zorgen dat LMNP een aantrekkelijk investeringskader blijft.