Welke wijk in Nice het beste bij je past, hangt af van hoe je de woning gaat gebruiken. Mont Boron is geschikt voor kopers die op zoek zijn naar uitzicht op zee en rust. Cimiez is geschikt voor gezinnen die op zoek zijn naar groen en ruime woningen. Het Carré d’Or en de oude binnenstad zijn geschikt voor wie overal naartoe wil lopen. De haven is geschikt voor kopers die houden van een levendige haven en een goede verhouding tussen prijs en levensstijl. Hieronder vergelijken we deze wijken zoals we dat ook bij onze eigen klanten doen, met aandacht voor de huidige prijssituatie, de voor- en nadelen en de belangrijke punten die je moet controleren voordat je tekent.
Wij zijn een onafhankelijke aankoopmakelaar aan de Franse Rivièra. Wij werken in opdracht van de koper, niet voor de portefeuille van een verkoper, zodat wij u zowel kunnen vertellen waar een wijk tekortschiet als waar deze uitblinkt. Als u tijdens het lezen even wilt rondkijken, kunt u op onze pagina met te koop staande villa’s en appartementen in Nice zien wat er op de markt is.
TL;DR
- Mont Boron is het meest prestigieuze adres: villa’s, uitzicht op zee en de hoogste prijs per vierkante meter van de stad. Cimiez biedt elegante, groene heuvels en meer ruimte voor je geld.
- Carré d’Or, de Promenade des Anglais en de oude binnenstad zijn de bestemmingen waar je alles te voet kunt doen en waar vooral appartementen te vinden zijn; deze gebieden zijn zeer geschikt voor tweede woningen die je gerust achter kunt laten.
- De prijzen lopen sterk uiteen: volgens de gegevens van PAP van oktober 2026 ligt de prijs in Mont Boron rond de 9.946 €/m² en in Carras rond de 4.311 €/m².
- Voordat je een straat kiest, moet je de overstromingskaarten, de staat van het gebouw en de opschortende voorwaarden in je voorlopige koopovereenkomst controleren.
- Een aankoopmakelaar in Frankrijk wordt betaald via een commissie die wordt gedeeld met het verkoopmakelaarskantoor, dus voor u kost deze dienst geen extra kosten.
Inhoudsopgave
- Hoe je je goed kunt oriënteren op Nice voordat je een wijk kiest
- Leuke wijken in één oogopslag
- Mont Boron: de prestigieuze heuvel
- Cimiez: groen, ruim en gezinsvriendelijk
- Carré d’Or en de Promenade des Anglais
- De oude binnenstad en de haven: karakter staat voorop
- Muzikanten, Thiers en Fabron: praktische keuzes
- Carras en het westen: waar het budget ver reikt
- Klimaat en overstromingsrisico: een controle die elke koper zou moeten uitvoeren
- Ons advies: kies de straat, niet alleen de naam
- Hoe wij u helpen bij het kopen van een woning in Nice
- Voordat u tekent: het Franse aankoopproces in het kort
- Een wijk vinden die bij uw profiel past
- Veelgestelde vragen
- Bronnen
Hoe je je goed kunt oriënteren op Nice voordat je een wijk kiest
Nice is qua bekendheid de vijfde stad van Frankrijk en het echte stedelijke centrum van de Rivièra, maar het voelt aan als een verzameling dorpjes. De kust, de heuvels en de riviervallei van de Paillon hebben elk hun eigen tempo, geluidsniveau en prijsniveau. Twee appartementen met dezelfde oppervlakte kunnen tientallen procenten in prijs verschillen, afhankelijk van aan welke kant van een heuvel ze liggen.
Het stadsgemiddelde geeft je een uitgangspunt. Volgens PAP, op basis van transactiegegevens van DVF en PAP-aanbiedingen per 1 oktober 2026, de gemiddelde prijs in Nice 4.922 €/m² bedraagt, waarbij de goedkoopste wijken rond de 4.243 €/m² liggen en de duurste rond de 8.269 €/m² op de stadsbrede prijsspreiding op die pagina. Beschouw dergelijke cijfers als een uitgangspunt. Een appartement op de bovenste verdieping met uitzicht op zee in een goed gebouw kan ver boven het gemiddelde liggen, en een appartement op de begane grond met uitzicht op een binnenplaats ver eronder.
Wanneer we een nieuwe klant voor het eerst door Nice leiden, stellen we vier vragen voordat we ook maar één straat noemen:
- Gaat u hier het hele jaar door wonen, of sluit u alles af en vertrekt u voor maanden?
- Heeft u een auto nodig, of wilt u zich te voet, met de tram en de bus verplaatsen?
- Is een terras of tuin onmisbaar, of volstaat een mooi uitzicht?
- Is dit puur voor uw plezier, of moet het ook dienen als verhuurobject of als waarde-opslag?
De antwoorden beperken het aantal opties meestal binnen enkele minuten tot twee of drie gebieden.
Leuke wijken in één oogopslag
| Wijk | Karakter | Typische woning | Het meest geschikt voor |
|---|---|---|---|
| Mont Boron | Beboste heuvel, uitzicht op zee, villa’s | Villa’s, ruime appartementen in wooncomplexen | Kopers van luxe woningen, privacy, uitzicht |
| Cimiez | Groen, residentieel, Belle Époque en modern | Historische appartementen, villa’s, woningen met tuinen | Gezinnen, langdurig verblijf |
| Carré d’Or | Centraal gelegen, winkelstraten, vlak bij de zee | Appartementen in Haussmann-stijl en historische appartementen | Tweede woningen op loopafstand |
| Promenade des Anglais | Aan zee, met weidse uitzichten | Appartementen, waarvan vele met uitzicht op zee | Liefhebbers van uitzicht op zee: gewoon de deur achter je dichttrekken en wegwezen |
| De oude binnenstad (Vieux-Nice) | Markten, smalle straatjes, uitgaansleven | Kleine appartementen, vaak met karakter | Mensen die op zoek zijn naar sfeer, kleine budgetten |
| Port en Riquier | Haven, cafés, het lokale leven | Appartementen, enkele renovatieprojecten | Prijsbewuste kopers die op zoek zijn naar karakter |
| Muzikanten en Thiers | In de stad, vlak bij het station | Appartementen, goede vervoersverbindingen | Praktisch wonen in de stad, voor beleggers |
| Fabron en de westelijke heuvels | Rustig, in villastijl, ruim | Villa’s, appartementen met tuinen | Gezinnen, rust |
| Carras en het westen | Betaalbaardere, nieuwere woningen | Appartementen in moderne gebouwen | Kopers met een beperkt budget |
Deze tabel is onze redactionele samenvatting van de wijken, geen ranglijst op basis van een gegevensbron. Gebruik hem om een shortlist samen te stellen en ga vervolgens elke wijk te voet verkennen.
Mont Boron: de prestigieuze heuvel
Mont Boron is de plek waar veel internationale kopers hun zoektocht beginnen, en dat is niet voor niets. De heuvel ligt ten oosten van de oude binnenstad en de haven, is begroeid met dennenbomen en biedt plaats aan villa’s en woningen die uitkijken over de Baie des Anges en, op sommige plekken, over Villefranche-sur-Mer. Het is er rustig, groen en dicht genoeg bij het centre gelegen, zodat u de haven op de fiets of met een korte autorit kunt bereiken.
Dat zie je terug in de prijs. Uit de cijfers van PAP van oktober 2026 blijkt dat Mont Boron tot de duurste wijken van de stad behoort, met een mediaanprijs van ongeveer 9.946 €/m². Dat is meer dan het dubbele van het cijfer voor Carras.
Voordelen
- Uitzicht op zee en een gevoel van ruimte dat je in een grote stad zelden aantreft.
- Villa’s en woningen met tuinen, zwembaden of terrassen.
- Rustige straten, met de haven en de stranden vlakbij.
Nadelen
- De hoogste toegangsprijs in Nice.
- Steile straten: je hebt een auto nodig, of je moet er rekening mee houden dat je flink moet klimmen.
- Minder winkels en restaurants in de directe omgeving dan in het centre.
Wie hier koopt: kopers met een ruim budget die het gevoel van een villa willen zonder Nice te verlaten, en mensen die het huis zien als een familievermogen voor de lange termijn. Omdat de beste huizen hier vaak stilletjes van eigenaar wisselen, is het zoeken via contacten buiten de officiële markt belangrijker dan in het centre.
Cimiez: groen, ruim en gezinsvriendelijk
Cimiez ligt op de heuvel ten noorden van het centre. Dit is de wijk die we aanbevelen wanneer een gezin op zoek is naar een rustiger deel van Nice, met ruimte voor kinderen, een tuin of een echte logeerkamer. Je vindt er statige historische woningen, moderne gebouwen met zwembaden en gemeenschappelijke tuinen, en veel open groene ruimte.
Het nadeel is de afstand tot de zee. Na het ontbijt kun je niet even naar het strand wandelen. Je krijgt echter meestal meer woonruimte en buitenruimte per euro dan aan de kust, en een ander, meer rustig ritme.
Wat is er te zien in Cimiez?
- De leeftijd en staat van grotere woningen: de kosten (kosten van mede-eigendom) kunnen aanzienlijk zijn voor gebouwen met zwembaden, liften en tuinen.
- Ligging en uitzicht, die enorm kunnen verschillen van het ene gebouw tot het andere.
- Uw dagelijkse route: het busnetwerk van Nice is verbeterd en volgens de stad rijdt er sinds oktober 2024 een buslijn met hoogwaardige dienstverlening, maar test zelf eens hoe uw woon-werkverkeer tijdens de spits verloopt.
Voor kopers die vanuit het buitenland komen wonen en hun kinderen op school willen inschrijven, zijn Cimiez en de heuvels eromheen vaak het startpunt van onze zoektocht. U dient echter altijd rechtstreeks bij de school of het gemeentehuis te controleren of uw woning binnen het schoolgebied valt en of er plaats is op de school, voordat u een definitieve keuze maakt voor een adres.
Carré d’Or en de Promenade des Anglais
Het Carré d’Or vormt het hart van de traditionele handelswereld van Nice: boetiekjes, cafés en op loopafstand van de zee. De appartementen bevinden zich meestal in historische gebouwen met hoge plafonds en balkons, en de aantrekkingskracht is simpel: je kunt er zonder auto wonen.
De Promenade des Anglais is het typische ansichtkaartbeeld: de lange boulevard met de baai voor je neus. Appartementen hier behoren tot de meest begeerde van de stad als ze een vrij uitzicht op zee bieden, maar het lawaai van het verkeer en de zomerse drukte is de prijs die je daarvoor betaalt.
Waarom kopers voor deze wijk kiezen
- Alles op loopafstand: markt, restaurants, tram, strand.
- Grote vraag van zowel eigenaren als huurders.
- Een authentieke stedelijke mediterrane levensstijl in plaats van een toevluchtsoord in een luchtbel.
Waar je rekening mee moet houden
- Geluidsoverlast, vooral op de lagere verdiepingen en bij balkons die aan de straatkant liggen.
- Liften, gevelwerkzaamheden en gemeenschappelijke kosten in oudere gebouwen.
- Als u van plan bent om op korte termijn te verhuren, controleer dan eerst het huishoudelijk reglement en de geldende gemeentelijke voorschriften. De regels in Franse steden kunnen veranderen, dus vraag bij het gemeentehuis om bevestiging voordat u een woning koopt met het oog op huurinkomsten. Onze gids over belasting op huurinkomsten in Frankrijk behandelt de fiscale aspecten.
De oude binnenstad en de haven: karakter staat voorop
Vieux-Nice is het deel van Nice waar de meeste bezoekers verliefd op worden: okerkleurige gevels, de bloemen- en groentemarkt op de Cours Saleya, kleine pleintjes en uitgebreide lunches. Veel appartementen zijn klein, met balken, gewelfde plafonds en weinig licht. Als je ervan houdt, ben je er helemaal weg van, en een pied-à-terre hier kan een waar genot zijn.
Het is de moeite waard om de praktische aspecten eens goed onder de loep te nemen. Het kan ’s avonds laat nogal rumoerig zijn op straat, liften zijn schaars en oudere gebouwen hebben mogelijk grondige renovaties nodig. Ons advies is om een appartement op vrijdagavond en nogmaals op zondagochtend te bezichtigen voordat je een beslissing neemt.
De wijk Port en Riquier, net iets verder naar het oosten, ademen een meer lokale sfeer. Vissers en boten, cafés op de Place Île de Beauté, en een mix van bewoners die hier daadwerkelijk het hele jaar door wonen. Sommige gebouwen zijn aan renovatie toe, wat een meerwaarde kan betekenen voor een koper die bereid is een renovatieproject aan te pakken. Als dat u aanspreekt, kan ons team u in het kader van de aankoop in contact brengen met renovatiespecialisten en architecten.
Muzikanten, Thiers en Fabron: praktische keuzes
De wijken Musiciens en Thiers, vlak bij het centraal station, zijn stedelijk en praktisch. Je hebt er toegang tot de tram en de trein, er woont een vaste lokale bevolking en de prijzen liggen over het algemeen lager dan aan de kust. Deze wijken zijn geschikt voor kopers die waarde hechten aan goede vervoersverbindingen of op zoek zijn naar een investeringsappartement voor langetermijnverhuur, in plaats van een pronkstuk.
Fabron en de heuvels in het westen bieden een rustigere levensstijl in villastijl, met meer ruimte en een rustigere omgeving, terwijl je toch nog steeds in Nice bent. Deze wijken spreken vooral gezinnen aan die graag een tuin willen zonder helemaal naar Mougins of Saint-Paul-de-Vence te verhuizen. Als u Nice afweegt tegen de omliggende plaatsen, houd er dan rekening mee dat de luchthaven aan de westkant van de stad ligt. Dit is handig voor mensen die vaak vliegen, maar het is wel de moeite waard om na te gaan of er in een bepaalde straat vliegtuiglawaai is.
Carras en het westen: waar het budget ver reikt
Carras, in het westen, laat zien hoe groot de prijsverschillen kunnen zijn. Volgens de gegevens van PAP ligt de prijs daar rond de 4.311 €/m², ongeveer 57% onder de mediaan van Mont Boron op dezelfde pagina. Je vindt er vaak nieuwere gebouwen, liften, parkeerplaatsen en balkons, maar minder van de charme van de oude binnenstad. Het is een verstandige keuze als je een adres in Nice wilt, een degelijke indeling en een lagere instapprijs, en als je niet elke ochtend naar de Promenade hoeft te lopen.
Klimaat en overstromingsrisico: een controle die elke koper zou moeten uitvoeren
Nice heeft een spectaculair landschap: heuvels die afdalen naar een baai en riviervalleien die door de stad lopen. Dat is prachtig, maar het betekent ook dat hevige regenval voor problemen kan zorgen. Op de eigen pagina van de stad over overstromingsrisico’s wordt uitgelegd dat straten in het stadscentrum en valleien onder water kunnen komen te staan door afstromend water, en dat verschillende delen van de gemeente hierdoor getroffen kunnen worden.
Praktische stappen:
- Vraag je makelaar of de notaris om informatie over het overstromingsrisico voor het betreffende adres.
- Vergelijk dit met de overstromingskaarten van de gemeente voordat u een bod uitbrengt, met name bij appartementen op de begane grond, garages en kelders.
- Bekijk het gebouw: afwatering, toegang tot de parkeerplaats en hoe het water op straat wegstroomt.
De stad werkt ook aan een klimaatplan voor de periode 2026-2032, dat zeker de moeite waard is om te lezen als je een milieubewuste koper bent die vooruitkijkt naar de komende 20 jaar.
Ons standpunt: kies de straat, niet alleen de naam
Na jarenlang kopers door Nice te hebben rondgeleid, zien we steeds weer hetzelfde patroon. Klanten komen met een bepaalde wijk in gedachten, vaak omdat een vriend of een tijdschrift die wijk heeft genoemd. Maar zodra ze drie straten hebben gelopen, veranderen ze van gedachten.
Dit is wat wij vinden. Een buurtlabel zegt maar weinig over een specifiek appartement. De verdieping, de ligging, de staat van het gebouw, de servicekosten en het lawaai op straat zijn minstens zo belangrijk als de wijk zelf. Een goed gekozen appartement in een rustigere wijk is vaak beter dan een gemiddeld appartement in een bekende wijk, en dat geldt voor elk budget.
Ten tweede is de markt niet beperkt tot wat je op de portalen ziet. Omdat we onafhankelijk zijn en de hele markt doorzoeken via lokale makelaars, projectontwikkelaars en contacten buiten de officiële markt, kunnen we je een villa in Mont Boron en een appartement in Cimiez naast elkaar laten zien, en je eerlijk vertellen welke van de twee de beste keuze is voor jouw plannen. Wij hoeven geen etalage te vullen.
Het derde punt: wees duidelijk over het doel. Een tweede woning die je zes weken per jaar gaat gebruiken, is iets heel anders dan een gezinsverhuizing. In het eerste geval is een woning op de vierde verdieping zonder lift in de oude binnenstad acceptabel, omdat het plezier oplevert. In het tweede geval is dat niet zo.
— Ab Kuijer
Hoe wij u helpen bij het kopen van een woning in Nice
Wij zijn een onafhankelijk internationaal aankoopmakelaarskantoor. Samen met u stellen we de zoekopdracht vast, zoeken en vergelijken we woningen op de gehele markt, regelen we bezichtigingen, onderhandelen we en begeleiden we de aankoop tot aan de notaris. Indien nodig brengen we u in contact met hypotheekadviseurs, belastingadviseurs, notarissen, architecten en renovatiespecialisten.
Op onze website staat een tarief van 2% vermeld, zowel voor de bemiddeling aan de koperszijde als voor zoekopdrachten in het hogere segment. Ons model is gebaseerd op het delen van de commissie met de verkopende makelaar, dus als u ons inschakelt, brengt dit voor u geen extra kosten met zich mee. Als u al weet in welke wijken u op zoek bent en u wilt dat wij het zoekwerk voor u doen, dan is onze zoekopdracht de eenvoudigste manier om te beginnen. Om een shortlist van Nice te bespreken, kunt u ons een aanvraag sturen via de website Living on the Côte d’Azur en ons uw budget, tijdschema en het beoogde gebruik van de woning doorgeven.
Voor meer informatie over appartementen kun je onze tips voor het kopen van een appartement in Nice lezen.
Voordat u tekent: het Franse aankoopproces in het kort
De volgorde waarin de gebeurtenissen in Frankrijk zich voltrekken, verrast veel internationale kopers.
- Bod en voorlopige koopovereenkomst. Nadat uw bod is aanvaard, ondertekent u een voorlopige koopovereenkomst. ANIL, het nationale bureau voor woninginformatie, stelt dat niet-professionele kopers een bedenktijd van 10 dagen hebben vanaf de eerste kennisgeving van de ondertekening van de overeenkomst, en adviseert om de voorlopige koopovereenkomst als een bindende toezegging te beschouwen.
- Opschortende voorwaarden. Deze bieden je bescherming als bijvoorbeeld je financiering niet doorgaat. ANIL raadt aan om het contract door een professional te laten opstellen en ervoor te zorgen dat deze voorwaarden duidelijk worden vermeld. Bekijk onze gids over opschortende voorwaarden.
- Notariële akte. De eigendom gaat pas over wanneer u de definitieve akte bij de notaris ondertekent. Neem het pand pas dan in bezit en begin pas dan met renovatiewerkzaamheden.
Onze gids over de juridische procedure leidt u door elke fase, en ons overzicht van het kopen van een woning in Frankrijk is een goed startpunt als dit voor u nieuw is.
Belastingregels voor niet-ingezetenen
Als u niet in Frankrijk woont, gelden er andere belastingregels. De Franse belastingdienst stelt dat vermogenswinst op Franse onroerende goederen die door niet-ingezetenen worden verkocht, wordt belast tegen 19%, plus sociale heffingen van 17,2% in de gevallen die zij beschrijft, en dat het tarief van de sociale heffing verschilt voor sommige ingezetenen van de EU, de EER en Zwitserland en voor winsten uit de verhuur van gemeubileerde woningen. Tarieven en vrijstellingen kunnen veranderen, dus vraag een belastingadviseur om advies over uw specifieke situatie voordat u tot aankoop overgaat. Onze gids over onroerendgoedbelasting in Frankrijk en onze pagina over vermogenswinstbelasting bieden meer achtergrondinformatie.
Je profiel afstemmen op een wijk
- Kopers van een tweede woning die hun huis na aankoop willen afsluiten en achterlaten: Carré d’Or, Promenade des Anglais of de haven. Liften, een conciërge en onderhoudsvriendelijke interieurs zijn belangrijker dan het aantal vierkante meters.
- Verhuizen met het gezin: Cimiez, Fabron en de westelijke heuvels. Let op de ruimte, scholen en de reistijd.
- Prestige en privacy: Mont Boron. Reken erop dat het je wat kost, en dat je de auto nodig hebt.
- Investeerder: Musiciens, Thiers en de centrale wijken met een stabiele vraag naar huurwoningen, onder voorbehoud van uw eigen controle op fiscale en wettelijke aspecten.
- Koopjejager: Carras en het westen, of een appartement in Port dat opgeknapt moet worden.
- Kopen vanuit het buitenland: schakel iemand in die de woning voor u kan bezichtigen en de afhandeling bij de notaris kan regelen. We leggen dit uit in onze gids over het kopen van onroerend goed aan de Côte d’Azur vanuit het buitenland.
FAQ
Wat is de duurste wijk van Nice?
Mont Boron is over het algemeen het duurst, met een mediaan van ongeveer 9.946 €/m² volgens de gegevens van PAP van oktober 2026. De prijzen van individuele woningen lopen sterk uiteen, afhankelijk van het uitzicht, de verdieping en de staat waarin ze verkeren, dus beschouw dit slechts als een richtlijn.
Welke wijk in Nice is het meest geschikt voor een gezin?
Cimiez, Fabron en de heuvels in het westen zijn de gebruikelijke uitgangspunten, omdat ze meer ruimte en een rustigere omgeving bieden. Informeer rechtstreeks bij de school of het gemeentehuis naar de schoolgebieden en probeer de dagelijkse reisafstand uit voordat je een definitieve beslissing neemt.
Is het beter om iets te kopen in de oude binnenstad of in de buurt van de Promenade des Anglais?
Dat hangt af van hoe goed u tegen lawaai kunt en hoeveel licht u nodig hebt. De oude binnenstad biedt sfeer en vaak kleinere, oudere appartementen. De wijk Promenade biedt een mooi uitzicht en meer traditionele gebouwen. We raden u aan beide wijken op verschillende tijdstippen van de dag te bekijken.
Moet ik in Frankrijk een makelaar van de koper betalen?
Ons model is gebaseerd op het delen van de commissie met de verkopende makelaar, dus onze diensten als kopersmakelaar zijn gratis voor de koper. De tarieven en afspraken verschillen per makelaar, dus zorg er altijd voor dat je de voorwaarden op papier hebt voordat je begint.
Moet ik me zorgen maken over overstromingen in Nice?
Het is een aanduiding, geen reden om de stad te mijden. De gemeente publiceert informatie over het overstromingsrisico, en je moet dit afzetten tegen het specifieke adres, vooral als het gaat om ruimtes op de begane grond en in de kelder.
Bronnen
- PAP: Prijs per m² in Nice (06) per wijk
- ANIL: Een bestaande woning kopen
- Stad Nice: Het overstromingsrisico
- Stad Nice: Het Klimaatplan
- Stad Nice: Mobiliteit
- impots.gouv.fr: Verkoop van onroerend goed, fiscale regelingen en tarieven
Aanbevolen
//