Waar kun je een nieuwbouwwoning in de buurt van Monaco kopen?

Er zijn maar weinig realistische locaties om een nieuwbouwwoning te kopen in de buurt van Monaco: in het vorstendom zelf, in Beausoleil direct aan de grens, en langs de Franse kust richting Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze en Beaulieu-sur-Mer. Het zijn zeer uiteenlopende markten. In Monaco is het aanbod schaars en liggen de prijzen voor nieuwbouwwoningen in de tientallen miljoenen. In Beausoleil zijn nieuwe appartementen verkrijgbaar vanaf € 420.000. De kust tussen beide ligt daar tussenin, met meer keuze qua uitzicht, tuinen en levensstijl.

Wij zijn een onafhankelijke aankoopmakelaar aan de Franse Rivièra, dus wij werken voor u en niet voor een projectontwikkelaar. Hieronder leest u hoe wij de opties zouden vergelijken als een vriend ons zou vragen waar hij het beste kan beginnen, inclusief de cijfers en de bronnen waarop deze zijn gebaseerd.

Leven aan de Côte d’Azur

livingonthecotedazur.com

Vergelijk nieuwbouwprojecten in de buurt van Monaco

Wij vertegenwoordigen kopers aan de hele Franse Rivièra en zoeken en vergelijken woningen uit de gehele markt, niet alleen het aanbod van één projectontwikkelaar.

Maak kennis met uw aankoopmakelaar

TL;DR

Monaco zelf: nieuwbouw is zeldzaam en behoort tot het allerhoogste segment. In 2025 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen 40,8 miljoen euro, en werden er slechts 64 nieuwbouwwoningen verkocht.
Beausoleil: de praktische buur. Mona-K biedt bijvoorbeeld appartementen aan vanaf € 420.000, met oplevering gepland voor het vierde kwartaal van 2028.
Aankoopkosten: bij de aankoop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar in Monaco geldt 20% btw, die doorgaans in de prijs is inbegrepen, plus 1,5% notariskosten en 1% registratiekosten (Chambers).
Frankrijk: kopers van off-planwoningen (VEFA) worden beschermd door wettelijke aanbetalingslimieten en een opleveringsgarantie van de projectontwikkelaar, die u moet bevestigen voordat u reserveert.
De beste aanpak: bepaal eerst je budget en levensstijl, en vergelijk vervolgens de verschillende projecten aan beide kanten van de grens met behulp van een makelaar die niet aan een bepaald project gebonden is.

Inhoudsopgave

De drie locaties om te bekijken, naast elkaar
Monaco: waar de nieuwbouw zich daadwerkelijk bevindt
Beausoleil: de voordeur van Monaco in Frankrijk
De kust richting Menton
Wat nieuwbouw in de buurt van Monaco werkelijk kost
Hoe het kopen op plan werkt in Frankrijk (VEFA)
Waar u op moet letten voordat u reserveert
Welke optie past bij welke koper
Waarom wij dit anders aanpakken
Begin met een gesprek
Veelgestelde vragen
Bronnen

De drie plekken om te bekijken, naast elkaar

Voordat ik in detail treed, volgt hier de vergelijking die ik met de meeste klanten op een notitieblok uitwerk.

	Monaco (Larvotto, Mareterra, Condamine)	Beausoleil (Franse kant van de grens)	Kust richting Menton (Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze, Beaulieu)
Wat u koopt	Appartementen in het topsegment en enkele villa’s	Appartementen, veelal met terrassen en uitzicht op zee	Appartementen en villa’s, vaak met buitenruimte
Prijssignaal	Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouw in 2025: € 40,8 miljoen; gemiddelde prijs in Monaco: € 57.569 per m²	Voorbeeld: Mona-K van € 420.000 (T2) tot € 1.789.000 (T5)	Verschilt sterk per project; raadpleeg de actuele prijslijst van elke projectontwikkelaar
Beschikbaarheid	Zeer beperkt, wordt slechts sporadisch uitgebracht	Kleine en middelgrote programma’s	Regelmatige programma’s in verschillende steden
Aankoopkosten	20% btw bovenop de prijs, plus 1,5% notariskosten en 1% registratiekosten	VEFA-regeling: notariskosten doorgaans 2% tot 3%	Hetzelfde Franse VEFA-regime
Het meest geschikt voor	kopers die het adres zelf willen	Toegang tot Monaco voor een fractie van de prijs	Levensstijl, ruimte, gebruik als tweede woning

Alle prijzen en leveringsdata zijn zoals gepubliceerd door de ontwikkelaars of analisten die in dit artikel worden genoemd en kunnen veranderen; beschouw ze daarom als een momentopname en controleer de huidige beschikbaarheid.

Monaco: waar de nieuwbouw zich daadwerkelijk bevindt

De nieuwbouwmarkt in Monaco gedraagt zich niet zoals een gewone stadsmarkt. Savills beschrijft deze markt als afhankelijk van zeldzame opleveringscycli: wanneer een groot project op de markt komt, schieten de cijfers omhoog, en zodra dat aanbod is opgeslorpt, keert de schaarste terug (International Investment, onder verwijzing naar Savills).

De cijfers spreken voor zich. Knight Frank meldde dat de verkoop van nieuwbouwwoningen in 2024 is gestegen naar 101 eenheden, tegenover 28 in 2023, grotendeels dankzij de oplevering van Mareterra en Bay House. In 2025 daalde het aantal naar 64, maar bleef boven het tienjaarsgemiddelde; 35 van die verkopen bedroegen meer dan 20 miljoen euro, waarvan vijf boven de 100 miljoen euro (International Investment).

Wat de prijs per vierkante meter betreft, schatte de Monaco Tribune op basis van IMSEE-gegevens het gemiddelde voor 2025 op € 57.569, waarbij Larvotto voor het eerst de grens van € 70.000 overschreed met € 71.167.

Larvotto en Mareterra

Mareterra is het vlaggenschipproject: een uitbreiding van 2 miljard euro die het grondgebied van Monaco met ongeveer 3% heeft vergroot. Het project was goed voor 130 van de 159 nieuwe appartementen die in 2024 in Larvotto werden opgeleverd, het hoogste aantal opleveringen in Monaco sinds 1993. Le Renzo, ontworpen door Renzo Piano Building Workshop, vormt de westelijke rand van de wijk, met woningen boven een kleine haven en een winkelplein, aldus de officiële website van Mareterra.

Een groot deel van Mareterra is inmiddels verkocht, en Savills merkt op dat er woningen op de secundaire markt verschijnen. Voor veel kopers is dit de echte manier om erin te stappen: niet via een lancering door de projectontwikkelaar, maar via de verkoop door de eerste eigenaar van een zeer recent gebouw. Dat is precies het soort kans dat via makelaarsnetwerken wordt aangeboden in plaats van via online portalen. Neem contact met ons op als uw aankoopmakelaar om u te helpen de markt in Monaco te betreden.

Bay House en Testimonio II

Bay House is een wooncomplex in Larvotto met 56 appartementen en vijf villa’s, dat deel uitmaakt van Testimonio II. Kies uit woningen met drie tot zes slaapkamers, voorzien van kamerhoge ramen, balkons op het zuiden die rondom het appartement lopen en directe toegang tot een beveiligde parkeerplaats, plus domotica en conciërgediensten. De villa’s beschikken over dakterrassen en privézwembaden. Groupe Marzocco presenteert het project als een van de laatste grote bouwkavels in het Vorstendom, die tussen 2017 en 2024 worden ontwikkeld (Groupe Marzocco).

Villa Ninetta en Le 45

Villa Ninetta, gelegen aan de Rue Malbousquet 3, is een op de Belle Époque geïnspireerd gebouw met tien verdiepingen, variërend van studio’s tot driekamerappartementen, met marmeren afwerkingen, een 24/7 conciërge en negen verdiepingen met ondergrondse parkeerplaatsen; de oplevering staat gepland voor 2026. Le 45, gelegen aan de Rue Grimaldi 45, biedt studio’s tot vijfkamerappartementen verdeeld over 15 verdiepingen, met een 24-uursconciërge. Informeer naar de huidige beschikbaarheid van beide projecten, aangezien het aanbod op dit niveau snel uitverkocht raakt.

Wat het aanbod u vertelt

: Door ruimtebeperkingen zijn andere grote nieuwbouwprojecten in de nabije toekomst onwaarschijnlijk, en wordt gesteld dat het beperkte aanbod de kapitaalwaarden ondersteunt (Savills Monaco Spotlight 2025). Dat is een marktvisie, geen belofte. Het praktische gevolg voor u is simpel: als u een nieuwbouwwoning in Monaco wilt, moet u op de hoogte zijn van een project voordat het openbaar op de markt wordt gebracht.

Beausoleil: de toegangspoort tot Monaco vanuit Frankrijk

Beausoleil ligt direct aan de grens met Monaco en strekt zich uit over de heuvel achter het Vorstendom. Je kunt vaak te voet naar Monaco lopen, en bij de nieuwe projecten ligt de nadruk vaak op terrassen en uitzicht op zee. Voor kopers die toegang tot Monaco willen, een Franse notariële procedure en een lagere instapprijs, is dit de eerste plek waar ik naar kijk. We gaan dieper in op deze plaats in onze koopgids voor Beausoleil, en u kunt het aanbod aan villa’s en appartementen in Beausoleil bekijken.

Twee programma’s illustreren het aanbod:

Mona-K, aan de Rue Victor Hugo 19: tien appartementen met twee tot vijf kamers, met prijzen variërend van € 420.000 voor een T2 tot € 1.789.000 voor een T5; oplevering gepland voor het vierde kwartaal van 2028. Volgens de projectontwikkelaar ligt het op tien minuten rijden van Monte-Carlo en op 550 m van het Parc Princesse Antoinette, met terrassen tot 90 m² en parkeergelegenheid voor bewoners.
Bel Horizon, aan de Avenue des Pins: 20 appartementen met twee tot vier kamers op de hoogten van Beausoleil, met panoramisch uitzicht; oplevering in het vierde kwartaal van 2028.

De afweging is duidelijk. Een oplevering in 2028 betekent dat je een bouwplan koopt en moet afwachten. Het voordeel is dat je vaak zelf de verdieping, indeling en afwerking kunt kiezen, en dat het Franse VEFA-kader je wettelijke bescherming biedt (hierover later meer).

De kust richting Menton

Loop verder naar het oosten of westen en het uitzicht wordt steeds weidser. In Roquebrune-Cap-Martin worden nieuwbouwprojecten op de markt gebracht, Menton, Èze, Beaulieu-sur-Mer en Villefranche-sur-Mer, naast andere plaatsen, volgens de aanbiedingen op Riviera New Developments, dat melding maakt van 125 lopende projecten aan de Côte d’Azur met opleveringstermijnen tussen 2026 en 2028. Beschouw dit als een indicatie van waar projecten zich bevinden en vraag bij de projectontwikkelaar zelf om bevestiging.

Waarin verschillen deze steden voor een koper?

Roquebrune-Cap-Martin en Menton: na Beausoleil de plaatsen die het dichtst bij Monaco liggen, met een meer residentiële sfeer en een Italiaans tintje. Bekijk onze pagina over luxe onroerend goed in Menton.
Èze en Beaulieu-sur-Mer: gelegen op de heuvels en aan zee tussen Monaco en Nice, populair bij kopers die op zoek zijn naar rust en een goede bereikbaarheid via de weg.
Villefranche-sur-Mer en Nice: een diepwaterbaai, een grotere stad en een internationale luchthaven in de buurt. Op onze vastgoedpagina over Nice ziet u wat er beschikbaar is.

Als je wat flexibel bent wat betreft het exacte adres, dan biedt dit gebied de meeste ruimte voor je geld bij nieuwbouw, vooral als je een terras zoekt dat groot genoeg is om er van april tot oktober op te verblijven.

Wat een nieuwbouwwoning in de buurt van Monaco werkelijk kost

De catalogusprijs is slechts een deel van het verhaal. De aankoopbelastingen lopen sterk uiteen tussen beide zijden van de grens en tussen nieuwbouw en bestaande woningen.

In Monaco

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning rechtstreeks bij de projectontwikkelaar in Monaco is 20% btw verschuldigd, die doorgaans in de prijs is inbegrepen, plus 1,5% notariskosten en 1% registratiekosten. Bij wederverkoop is 4,75% registratierechten verschuldigd plus 1,5% notariskosten, volgens Chambers Private Wealth 2026. Aangezien de btw in de hoofdprijs is inbegrepen, moet u nieuwe en bestaande woningen op een vergelijkbare, alles-inbegrepen basis vergelijken.

In Frankrijk

Bij de aankoop van een woning op plan (VEFA) bedragen de notariskosten doorgaans ongeveer 2% tot 3% van de prijs, tegenover 7% tot 8% voor bestaande woningen, omdat de verkoop onderworpen is aan btw in plaats van overdrachtsbelasting, aldus Maître Reda Kohen. Dat verschil is een van de redenen waarom nieuwbouw in Beausoleil of Menton qua totale kosten aantrekkelijker kan zijn dan een bestaande woning van vergelijkbare omvang. Tarieven en regels kunnen veranderen, dus uw notaris dient de exacte cijfers voor uw aankoop te bevestigen.

De financiële kant plannen

Als u kapitaal over de grens verplaatst, is het handig om na te denken over hoe de aankoop past in uw bredere financiële situatie, van valuta tot langetermijnvermogensplanning. Dit overzicht van vermogensbeheer voor expats biedt een nuttig uitgangspunt. We kunnen u ook in contact brengen met hypotheekmakelaars en belastingadviseurs die gespecialiseerd zijn in internationale kopers. Voor erfenis- en eigendomsstructuren, zoals een SCI, dient u advies in te winnen bij een Franse belastingadviseur of notaris voordat u iets ondertekent.

Hoe de aankoop van een woning op plan (VEFA) in Frankrijk werkt

De meeste nieuwbouwwoningen in de buurt van Monaco aan de Franse kant worden verkocht als VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), wat betekent dat je vóór of tijdens de bouw koopt en in termijnen betaalt.

De beschermingsmaatregelen die je moet kennen:

Maximale aanbetaling bij reservering. De aanbetaling is gemaximeerd op 5% van de prijs indien de notariële akte binnen één jaar wordt ondertekend, op 2% indien dit tussen één en twee jaar gebeurt, en er mag geen aanbetaling worden gevraagd na twee jaar, overeenkomstig artikel R.261-28 van de Code de la construction et de l’habitation, zoals vastgesteld door Notaires de France.
Opleveringsgarantie. De projectontwikkelaar moet, overeenkomstig artikel L.261-10-1 van hetzelfde wetboek, beschikken over een „garantie financière d’achèvement“ (GFA) of een „garantie financière de remboursement“ (GFR) voordat het VEFA-contract wordt ondertekend.
Betalingen in termijnen. U betaalt naarmate de bouw vordert, waarbij de notaris het proces coördineert.

Monaco heeft zijn eigen regelgeving voor de verkoop door projectontwikkelaars, en uw notaris en adviseur in Monaco zullen u uitleggen hoe dit voor het specifieke project in zijn werk gaat.

Wat je moet controleren voordat je een reservering maakt

op
Een korte checklist die we bij elke koper gebruiken:

Leveringsdatum en de staat van dienst. Vraag wat er in het contract staat en hoe vergelijkbare projecten van dezelfde projectontwikkelaar zijn verlopen.
De garantie. Laat uw notaris de bruto vloeroppervlakte (GFA) of de bruto vloeroppervlakte per verdieping (GFR) bevestigen voordat u tekent.
De ligging en het uitzicht. Op een plattegrond kan het uitzicht op zee afhangen van wat er ervoor wordt gebouwd. Vraag om het perceelplan en de bouwvergunningen van de buren.
Parkeren en opslagruimte. In de buurt van Monaco worden deze vaak apart in rekening gebracht en spelen ze een grote rol in het dagelijks leven.
Servicekosten. Een gebouw met een conciërge en een zwembad kost meer in het onderhoud, zoals de diensten van Bay House illustreren.
Uw persoonlijke situatie. Uw woonplaats, fiscale status en nationaliteit kunnen van invloed zijn op de financiering en de wijze waarop u het onroerend goed in bezit hebt. Raadpleeg een belastingadviseur in het land waar u woont en in Frankrijk of Monaco voordat u reserveert.

Welke optie past bij welke koper?

U bent op zoek naar een woning in Monaco en beschikt over een zeer ruim budget: Larvotto en Mareterra, voornamelijk via de verkoop van bestaande woningen in recente gebouwen of via een van de zeldzame nieuwbouwprojecten.
U wilt in de buurt van Monaco wonen en gebruikmaken van de voorzieningen daar: Beausoleil, waar projecten zoals Mona-K en Bel Horizon u op slechts enkele minuten afstand brengen.
U wilt een tweede woning met ruimte en terrassen: Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze of Beaulieu.
U gaat investeren: vergelijk de vraag naar huurwoningen, de opleveringstermijn en de totale aankoopkosten, en kijk niet alleen naar de vraagprijs. Volgens International Investment zijn de gemiddelde huurprijzen in Monaco met 9,1% gestegen tot € 124,88 per m² per maand, maar het rendement aan de Franse kant hangt af van het specifieke gebouw.

Waarom wij dit anders aanpakken

Wij zijn van mening dat het beste nieuwbouwproject zelden het project is met het grootste advertentiebudget. Monaco en de omliggende gebieden zijn klein, en de projecten die bij u passen, staan misschien wel op de besloten lijst van een projectontwikkelaar, zijn te koop als woning van de eerste eigenaar, of bevinden zich in een plaats waar u nog niet aan had gedacht.
Wij zijn een onafhankelijke aankoopmakelaar, geen verkoper met een eigen aanbod. Wij vertegenwoordigen u en doorzoeken de gehele markt via lokale makelaars, projectontwikkelaars en contacten buiten de officiële markt om. Daardoor kunnen we een project in Beausoleil naast een project aan de kust leggen en u vertellen welk project het beste bij uw plannen past, en niet welk project ons het meeste oplevert.
Wij begeleiden u bij het zoeken, vergelijken, bezichtigen, onderhandelen en kopen, tot en met de notaris, en brengen u in contact met hypotheekadviseurs, belastingadviseurs en notarissen wanneer u die nodig hebt. Onze aanpak is typisch Nederlands: persoonlijk, transparant en efficiënt.
We hebben liever dat u rustig en zorgvuldig reserveert dan snel en onzeker.
Ab Kuijer

Begin met een gesprek

. Als u twijfelt tussen Monaco, Beausoleil of de kust, begin dan met onze gidsen over het kopen van nieuwbouw in Monaco en nieuwbouw aan de Côte d’Azur, en bekijk vervolgens het huidige aanbod van nieuwbouwwoningen. Als u klaar bent om uw wensen te bespreken, is onze zoekopdracht de eenvoudigste manier om te beginnen: geef ons uw budget, uw tijdschema en hoe een normale week in uw nieuwe woning eruit zou moeten zien, en wij komen terug met een shortlist van het volledige aanbod op de markt. U kunt ook een aanvraag indienen via onze hoofdpagina.

FAQ

Is het goedkoper om een nieuwbouwwoning in Beausoleil te kopen dan in Monaco?

Ja, en met een ruime marge. Mona-K in Beausoleil biedt appartementen aan vanaf € 420.000, terwijl de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen in Monaco in 2025 € 40,8 miljoen bedroeg. De gemiddelden worden vertekend door verkopen in het ultra-luxesegment, dus vergelijk liever specifieke woningen dan de algemene cijfers.

Zijn de aankoopkosten bij nieuwbouw lager?

Over het algemeen wel. In Frankrijk bedragen de notariskosten bij VEFA-verkopen doorgaans ongeveer 2% tot 3%, vergeleken met 7% tot 8% voor bestaande woningen. In Monaco wordt bij verkopen door projectontwikkelaars 20% btw in de prijs doorberekend, plus 1,5% notariskosten en 1% registratiekosten. Vraag uw notaris naar de exacte cijfers voor uw aankoop.

Hoeveel aanbetaling moet ik doen bij het reserveren van een woning op plan in Frankrijk?

De aanbetaling is beperkt tot 5% van de prijs als de akte binnen een jaar wordt ondertekend, 2% als dit binnen één tot twee jaar gebeurt, en mag niet worden geëist na twee jaar (Notaires de France). Uw notaris zal bevestigen hoe dit op uw contract van toepassing is.

Kan een buitenlandse koper een nieuwbouwwoning in de buurt van Monaco kopen?

In principe kopen internationale kopers zowel in Monaco als in nabijgelegen Franse plaatsen. De regels inzake financiering, belastingen en verblijfsvergunning zijn afhankelijk van uw persoonlijke situatie; vraag daarom advies aan een belastingadviseur en een notaris voordat u een woning reserveert. Wij kunnen u in contact brengen met professionals die gespecialiseerd zijn in het werken met internationale klanten.

Zullen er binnenkort meer nieuwbouwprojecten in Monaco komen?

Door ruimtegebrek zijn andere grote nieuwbouwprojecten in de nabije toekomst onwaarschijnlijk. Dat is een van de redenen waarom veel kopers ook naar Beausoleil en de aangrenzende kust kijken.