Een woning kopen en verhuren in Cannes: een praktische gids

TL;DR: een woning kopen in Cannes om huurinkomsten te genereren

• Cannes kent verschillende bronnen van vraag naar huurwoningen: congressen, internationale festivals, zomervakanties en recreatieve verblijven.

• Kies de locatie voor de gasten die u wilt uitnodigen. Voor congresbezoekers is de loopafstand naar het Palais belangrijk; voor gezinnen zijn buitenruimte, parkeergelegenheid en een zwembad wellicht belangrijker.

• Huurinkomsten zijn niet gegarandeerd. Bekijk het hele jaar in zijn geheel, inclusief de rustigere periodes en de dagen die je voor jezelf reserveert.

• Controleer of u in aanmerking komt voor verhuur voordat u tot aankoop overgaat. Neem het reglement van de vereniging van eigenaren door en controleer welke registratie- en lokale vereisten van toepassing zijn.

• Bereken het rendement na aftrek van de kosten. Beheerkosten zijn slechts één van de uitgaven; ook platformkosten, onderhoudskosten, energiekosten, verzekeringen en belastingen hebben invloed op uw inkomsten.

• Gebruik een huurtariefbepaling die specifiek is voor het betreffende onroerend goed. Een hoog nachttarief of een uitzonderlijke boeking tijdens een festival vormt geen betrouwbare jaarprognose.

Laatst bijgewerkt: oktober 2026

Het kopen van een woning in Cannes biedt de mogelijkheid om twee aantrekkelijke doelen te combineren: een eigen huis aan de Franse Rivièra bezitten en huurinkomsten genereren wanneer u er niet bent.

Een appartement in de buurt van het Palais des Festivals kan aantrekkelijk zijn voor zakelijke bezoekers die internationale evenementen bijwonen. Een accommodatie aan het strand kan zomervakantiegangers aantrekken. Een villa met zwembad is wellicht geschikt voor gezinnen die op zoek zijn naar ruimte, privacy en een langer verblijf.

Een goed vakantiehuis is echter niet automatisch een goede investering voor verhuur. De aankoopprijs, de exacte locatie, de bouwvoorschriften, de exploitatiekosten en uw eigen vakantieplannen zijn allemaal van invloed op het eindresultaat.

Waarom zou je overwegen om een huurwoning in Cannes te kopen?

Cannes biedt een combinatie van mediterrane vakanties en internationale zakelijke evenementen. De huurmarkt van de stad richt zich dan ook op verschillende doelgroepen.

Het Palais des Festivals biedt onderdak aan een breed programma van vakbijeenkomsten, waaronder evenementen op het gebied van vastgoed, media, reclame en luxereizen. Dit biedt potentiële boekingsmogelijkheden buiten het hoofdseizoen van de zomervakantie. Dit betekent echter niet dat elke accommodatie het hele jaar door een hoge bezettingsgraad heeft.

Voor eigenaren heeft het ook een persoonlijke aantrekkingskracht. U kunt bijvoorbeeld enkele weken in Cannes doorbrengen, genieten van de stranden en restaurants, en de woning vervolgens voor bepaalde periodes te huur aanbieden.

De belangrijke vraag is hoe die twee vormen van gebruik met elkaar te rijmen zijn. Als je augustus en de belangrijkste festivaldagen voor jezelf reserveert, moet dat vanaf het begin in je verhuurprognose tot uiting komen.

Welke wijken in Cannes zouden kopers in overweging moeten nemen?

Begin met de gasten die u wilt aantrekken, en bekijk vervolgens de ligging, de indeling en de prijs van de accommodatie.

Dit zijn uitgangspunten voor een zoektocht, en geen ranglijst van beleggingsrendementen.

Als u een congreslocatie wilt huren, loop dan eerst even van het appartement naar het Palais voordat u een bod uitbrengt. Als u op zoek bent naar een vakantiehuis voor het gezin, bekijk dan de buitenruimte, de toegang tot het zwembad en de praktische voorzieningen voor boodschappen doen en parkeren.

Koop op basis van een duidelijk gastprofiel in plaats van alleen op basis van een adres.

Wanneer is de vraag naar huurwoningen in Cannes het grootst?

De verhuurkalender combineert terugkerende zakelijke evenementen met schoolvakanties en zomervakanties.

Bevestigde data om in overweging te nemen voor 2027

Deze data worden bekendgemaakt door de organisatoren van het evenement of het Palais des Festivals. Controleer ze nogmaals voordat u prijzen, minimumverblijfsduur en aankomstregeling vaststelt.

Andere evenementen die de moeite waard zijn om in de gaten te houden, zijn onder meer de TFWA World Exhibition & Conference, MIPCOM, MAPIC en ILTM. Raadpleeg de actuele agenda van het Palais in plaats van ervan uit te gaan dat elk evenement elk jaar in dezelfde week plaatsvindt.

Beoordeel juli en augustus afzonderlijk als een seizoen voor vakantieverhuur. Een zomerse gezinsboeking en een kort zakelijk verblijf hebben verschillende eisen, kosten en boekingspatronen.

Een evenement zorgt voor een potentieel publiek; het biedt echter geen garantie voor een boeking of een bepaald huurtarief.

Hoeveel huurinkomsten kan een appartement in Cannes opleveren?

Er is geen eenduidig antwoord dat voor alle appartementen in Cannes geldt.

De opbrengst hangt af van het adres, de staat, de indeling van de slaapkamers, de buitenruimte, de voorzieningen, de beschikbaarheid en de kwaliteit van het beheer. Twee appartementen in hetzelfde gebouw kunnen verschillende opbrengsten opleveren.

Vraag vóór de aankoop om een schriftelijke huuropbrengstprognose waarin het volgende wordt behandeld:

• Vergelijkbare woningen met een vergelijkbaar aantal slaapkamers, in vergelijkbare staat en op een vergelijkbare locatie.
• Verwachte tarieven voor gewone weken, zomerverblijven en grote evenementen.
• Realistische aantal geboekte overnachtingen, rekening houdend met leegstand en eigen gebruik.
• Kosten voor beheer, het platform, schoonmaak en linnengoed.
• Een conservatief scenario naast de hoofdprognose.

Als het pand al als huurwoning wordt verhuurd, vraag dan om bewijsstukken van de gerealiseerde inkomsten en uitgaven. Een geadverteerd tarief per nacht is geen bewijs van een voltooide boeking.

Moet je de prijs van een appartement afstemmen op die van lokale hotels?

Hotelprijzen bieden nuttige achtergrondinformatie, met name tijdens congressen. Het is echter te simplistisch om automatisch 10–20% minder in rekening te brengen dan een luxe hotel.

Een appartement biedt mogelijk meer ruimte, aparte slaapkamers, wasfaciliteiten en een keuken. Een hotel biedt mogelijk dagelijkse schoonmaak, ontbijt, een receptie en meer flexibiliteit bij het boeken.

Vergelijk uw accommodatie vooral met concurrerende appartementen voor dezelfde data en hetzelfde aantal gasten. Gebruik hotels als aanvullend referentiepunt.

Hoe bereken je het huurrendement?

Een huurprognose is nuttig wanneer daarin de volledige investeringskosten en realistische exploitatiekosten zijn meegenomen.

Bruto huuropbrengst = jaarlijkse bruto huuropbrengst ÷ totale aankoop- en inrichtingskosten × 100

Voor een meer praktische vergelijking bereken je het rendement na aftrek van de bedrijfskosten.

Illustratief voorbeeld: een appartement in Cannes

De onderstaande cijfers geven een toelichting op de berekening. Het gaat hierbij niet om een gemiddelde voor de markt van Cannes of om een inkomstenprognose.

In dit voorbeeld:

• Bruto-rendement: ongeveer 5,45%.
• Bedrijfsrendement vóór financieringskosten en inkomstenbelasting: ongeveer 2,64%.

De vergoeding van 8.000 euro zou de relevante kosten van het eigendom en eventuele afzonderlijk in rekening gebrachte exploitatiekosten moeten dekken. Ondersteun elke aanname met offertes en vastgoeddocumenten voordat u een beslissing neemt.

Voor hypotheeklasten en personenbelasting is een aanvullende cashflowberekening nodig. Toekomstige vermogensgroei moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Is het wettelijk toegestaan om een tweede woning in Cannes te verhuren?

De verhuur van gemeubileerde woningen voor korte termijn is aan regels gebonden. Ga vóór de aankoop na of de door u beoogde activiteit in het pand is toegestaan en welke formaliteiten van toepassing zijn.

Raadpleeg het reglement van de vereniging van eigenaren

Laat voor een appartement het reglement van mede-eigendom en de relevante notulen van de algemene vergadering nakijken.

Uit Franse richtlijnen blijkt dat de regels voor flatgebouwen beperkingen kunnen opleggen aan toeristische verhuur, en dat bepaalde gebouwen onder de geldende voorwaarden kunnen besluiten deze te verbieden. Het feit dat er momenteel verhuur plaatsvindt, betekent dan ook niet dat uw voorgestelde activiteit is toegestaan.

Vraag de notaris om de situatie te onderzoeken voordat u zich tot de aankoop verbindt.

Controleer de registratie en de lokale vereisten

Vul de aangifte- of registratieformaliteiten in die van toepassing zijn op het onroerend goed en vermeld het vereiste registratienummer in de advertenties.

Vraag ook aan de autoriteiten van Cannes of er in uw situatie een aparte vergunning voor bestemmingswijziging van toepassing is. Registratie en een vergunning voor bestemmingswijziging zijn twee verschillende zaken; vraag om een antwoord dat specifiek op uw adres betrekking heeft, in plaats van regels van een andere gemeente aan de Rivièra toe te passen.

Het onderscheid tussen een tweede woning en een hoofdwoning

De jaarlijkse beperkingen die gelden voor het verhuren van een hoofdwoning mogen niet automatisch worden toegepast op een tweede woning. De juridische categorie van het onroerend goed is van belang, evenals lokale voorschriften en bouwbeperkingen.

Controleer de energieprestatie

Bekijk het DPE-energielabel van het pand en de mogelijke kosten voor verbeteringen. Wanneer er toestemming voor een bestemmingswijziging nodig is, kunnen er voorwaarden met betrekking tot de energieprestatie gelden. Hierdoor is het DPE-label van belang voor de verhuurstrategie en de toekomstige eigendomskosten.

Welke belastingen zijn van toepassing op huurinkomsten?

Inkomsten uit de verhuur van gemeubileerde woningen in Frankrijk vallen doorgaans onder de categorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Niet-ingezeten eigenaren hebben ook Franse aangifteverplichtingen voor gemeubileerde woningen die in Frankrijk zijn gelegen.

De fiscale behandeling hangt af van factoren zoals de officiële classificatie van het onroerend goed, de inkomsten, de eigendomsstructuur en de persoonlijke omstandigheden van de eigenaar.

Recente hervormingen hebben de vereenvoudigde micro-BIC-regeling voor toeristische verhuur gewijzigd. Voor niet-geclassificeerde toeristische accommodaties wordt in officiële richtlijnen een omzetdrempel van € 15.000 genoemd, evenals een aftrek van 30% voor inkomsten uit 2025 die in 2026 worden aangegeven. Eigenaren dienen de regels voor het betreffende inkomstenjaar te controleren in plaats van een oudere belastingberekening te hergebruiken.

Een officieel geclassificeerde ‘meublé de tourisme’ verschilt van een accommodatie die op een boekingsplatform als ‘luxe’ wordt aangeduid. De classificatie kan van invloed zijn op de geldende fiscale behandeling.

Vraag vóór de aankoop aan een Franse accountant om de vereenvoudigde regeling te vergelijken met het ‘régime réel’, waarbij in aanmerking komende werkelijke kosten volgens de geldende regels kunnen worden afgetrokken.

In uw begroting moet u ook rekening houden met onroerendgoedbelasting, eventuele toepasselijke CFE-bedrijfsbelasting, de afhandeling van toeristenbelasting en verplichtingen in het land waar u fiscaal ingezetene bent. Vrijstellingen van de CFE-belasting zijn afhankelijk van de omstandigheden.

Wat houdt verhuurbeheer precies in?

Het plaatsen van een appartement op Airbnb of Booking.com is nog maar het begin.

Een goed beheerde verhuurwoning vereist nauwkeurige advertenties, professionele foto’s, prijsbepaling, communicatie met gasten, regelingen voor aankomst, schoonmaak, linnengoed, inspecties en onderhoud. Gasten moeten ook iemand kunnen bereiken als een slot defect raakt of de airconditioning niet meer werkt.

Voor eigenaren die in het buitenland wonen, kan een lokale beheerder de hele regeling een stuk eenvoudiger maken.

Is alles gedekt met een beheersvergoeding van 25%?

Ga daar niet zomaar vanuit. Een percentage is alleen zinvol als je weet wat er allemaal in is meegerekend.

Vraag de manager om het volgende te verduidelijken:

• Of de opgegeven prijs inclusief btw is.
• Of dit nu wordt berekend op basis van de bruto-inkomsten uit accommodatie of op basis van een ander bedrag.
• Of de platformcommissies extra zijn.
• Wie betaalt de schoonmaak, de was en de verbruiksartikelen?
• Hoe reparaties en spoedbezoeken in rekening worden gebracht.
• Hoe het platform omgaat met verblijven van eigenaren, annuleringen en schadeclaims.

Vraag een schriftelijk voorstel aan voor het betreffende onroerend goed. Het laagste nominale percentage leidt mogelijk niet tot het beste eindresultaat.

Op welke functies moet je letten?

Leg de nadruk op voorzieningen die het pand comfortabel en gebruiksvriendelijk maken:

• Een praktische indeling van de slaapkamer en de badkamer.
• Effectieve koeling en betrouwbaar internet.
• Goede bedden, verduisteringsgordijnen en geluidsisolatie.
• Gemakkelijke toegang met bagage.
• Een functionele keuken en wasfaciliteiten.
• Een buitenruimte die geschikt is voor de beoogde gasten.
• Veilige toegang en duidelijke aankomstregeling.

Houd bij villa’s rekening met het onderhoud van het zwembad, het tuinonderhoud, parkeergelegenheid en de veiligheid van de gasten bij de beoordeling.

Controleer of de verzekering de beoogde verhuuractiviteit en aansprakelijkheid uitdrukkelijk dekt. Vraag hoe de dekking van het platform zich verhoudt tot je eigen polis.

Een checklist voordat je een huurwoning in Cannes koopt

Zorg ervoor dat u, voordat u tekent, het volgende vaststelt:

1. Uw prioriteiten: persoonlijk plezier, inkomen of een combinatie van beide.
2. Uw beoogde gasten: congresbezoekers, stellen, gezinnen of vakantiegangers die in een villa verblijven.
3. Voorwaarden voor verhuur: bouwbeperkingen en geldende administratieve vereisten.
4. Het totale aankoopbudget: aanschafkosten, werkzaamheden, meubilair en inrichting.
5. Jaarlijkse eigendomskosten: kosten, belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen en onderhoud.
6. Een gedocumenteerde verhuurprognose: realistische tarieven, geboekte overnachtingen en kosten.
7. Het effect van eigen gebruik: met name tijdens drukke periodes.
8. Lokale beheersregelingen: verantwoordelijkheden, vergoedingen en rapportage.

Een geschikte vastgoedbelegging moet ook in een voorzichtig scenario nog steeds zinvol zijn.

Veelgestelde vragen

Is het kopen van een appartement in Cannes een goede investering?

Dat kan het geval zijn, wanneer de aankoopprijs, het verhuurpotentieel, de eigendomskosten en het persoonlijk gebruik aansluiten bij uw doelstellingen. Beoordeel elk object afzonderlijk en maak een onderscheid tussen het financiële rendement en de waarde die u ontleent aan het genieten van uw eigen woning aan de Rivièra.

Kunnen buitenlandse kopers een woning in Cannes verhuren?

Buitenlandse eigenaren kunnen verhuuractiviteiten ontplooien, mits zij voldoen aan de geldende voorschriften op het gebied van onroerend goed, registratie, belastingen en bedrijfsvoering. Het feit dat men buiten Frankrijk woont, ontslaat men niet van de Franse aangifteverplichtingen met betrekking tot huurinkomsten.

Is de nabijheid van het Palais des Festivals essentieel?

Dit is vooral van belang wanneer je je richt op congres- en festivalbezoekers. Voor gezinsvakanties of verblijven in privévilla’s kunnen andere kenmerken belangrijker zijn. Stem het aanbod af op de beoogde doelgroep.

Mag ik het pand zelf gebruiken en het tevens verhuren?

Ja, mits de verhuuractiviteit is toegestaan en goed is georganiseerd. Houd bij het opstellen van de prognose rekening met je eigen verblijven, want het reserveren van drukbezochte data kan de verhuurinkomsten aanzienlijk verminderen.

Zijn de huurprijzen voor het festival gegarandeerd?

Nee. De haalbare tarieven zijn afhankelijk van het evenement, de concurrerende accommodaties, het pand en de boekingsvoorwaarden. Baseer uw beslissing op een volledige jaarprognose.

Heb ik een lokale verhuurbeheerder nodig?

U kunt een woning zelf beheren als u betrouwbare lokale ondersteuning kunt regelen. Voor eigenaren in het buitenland kan professioneel beheer uitkomst bieden bij het omgaan met gasten, schoonmaak, onderhoud en noodsituaties.

Zoek een woning in Cannes die bij uw plannen past

Bij Living on the Côte d’Azur helpen we internationale kopers bij het vinden van woningen die aansluiten bij hun wensen op het gebied van wonen, vakantie vieren en beleggen.

Of u nu op zoek bent naar een appartement in het centrum, een penthouse met uitzicht op zee of een villa met zwembad, het uitgangspunt is het beoogde gebruik. Van daaruit kunnen wij u helpen bij het beoordelen van geschikte woningen en u in contact brengen met lokale verhuurbeheerders en professionele adviseurs.

Bekijk het aanbod van appartementen, penthouses en villa’s die te koop staan in de regio Cannes, of neem contact met ons op om de aankoop van een woning in Cannes te bespreken.