Internationale beleggers die op zoek zijn naar een hotel in Italië dat buiten de reguliere markt te koop staat, zijn wellicht geïnteresseerd in een discrete investeringsmogelijkheid in de horecasector die nu in Noord-Italië beschikbaar is.
Het betreft een gerenommeerd hotel met 38 kamers in Piemonte, dat vertrouwelijk wordt aangeboden aan gekwalificeerde kopers. Het pand werd in september 2021 onafhankelijk getaxeerd op 1,65 miljoen euro; in de taxatie werd de lokale markt voor hotelinvesteringen toen omschreven als illiquide en zonder betekenisvolle vergelijkbare transacties.
Sindsdien is het investeringsklimaat voor Italiaanse vastgoedobjecten in de horecasector aanzienlijk veranderd. Volgens EY bedroegen de investeringen in hotels in Italië in 2025 meer dan 2,5 miljard euro, een stijging van 19% ten opzichte van 2024. Internationale investeerders waren goed voor 53% van het totale investeringsvolume.
Voor beleggers die op zoek zijn naar een hotel dat waarde kan toevoegen in plaats van een topobject tegen de volle prijs, biedt dit een interessante kans.
Waarom Italiaans hotelvastgoed investeerders aantrekt
De hotelsector in Italië heeft zich ontwikkeld tot een steeds meer gevestigde institutionele vastgoedbeleggingscategorie.
JLL rapporteerde in de eerste helft van 2026 ongeveer 1,1 miljard euro aan investeringen in hotels en hotelconversies, waarvan 860 miljoen euro aan directe hoteltransacties. Het internationale toerisme blijft de markt ondersteunen: buitenlandse bezoekers waren begin 2026 goed voor meer dan de helft van het totale aantal bezoekers.
De intenties van beleggers zijn eveneens van groot belang. Uit het onderzoek van JLL uit 2026 onder hotelbeleggers bleek dat bijna driekwart van de respondenten verwachtte in de komende 12 tot 24 maanden netto-kopers van Italiaanse hotelactiva te zijn.
De hier aangeboden kans verschilt van de toonaangevende hotels die doorgaans in Rome, Milaan, Venetië of de grote Italiaanse vakantieoorden worden verhandeld.
Het betreft een particulier aangeboden regionaal hotelpand met potentieel voor herpositionering.
38 bestaande hotelkamers – zonder helemaal opnieuw te beginnen
Een van de sterkste punten van de investeringscase is de bestaande horeca-infrastructuur.
Het pand bestaat uit 38 gastenkamers, verdeeld over verschillende verdiepingen van het hotel, en beschikt over alle faciliteiten die nodig zijn voor de exploitatie van een traditioneel hotel.
In plaats van grond aan te kopen en een nieuw horecaproject helemaal vanaf nul op te zetten, koopt een investeerder een bestaand hotelgebouw waarin de accommodatie al is geïntegreerd.
Hierdoor kunnen enkele van de duurste en meest onzekere aspecten van de bouw van een hotel vanaf de grond worden vermeden.
Om deze reden mag het onroerend goed niet louter op basis van de historische taxatiewaarde worden beoordeeld.
Een relevantere vraag op het gebied van beleggen zou kunnen zijn:
Wat zou het vandaag de dag kosten om een vergelijkbaar hotel met 38 kamers te bouwen?
Door bouwkundige aspecten, technische installaties, gastenbadkamers, brandveiligheidssystemen, liften, commerciële ruimtes, dienstruimtes en steeds strengere energienormen kunnen de vervangingskosten van een bestaand hotel aanzienlijk hoger uitvallen dan uit de taxatiewaarde van het historische pand blijkt.
Dit zorgt voor wat volgens ons een van de sterkste kenmerken van het pand is:
Aankoop onder de potentiële vervangingswaarde.
Een beleggingsstrategie voor hotels met toegevoegde waarde
Deze kans is met name interessant voor beleggers, hotelexploitanten, family offices en ondernemers in de horeca die op zoek zijn naar een pand waarmee extra waarde kan worden gecreëerd.
Mogelijke strategieën zouden onder meer kunnen zijn:
- renovatie en herpositionering van het bestaande hotel;
- het productaanbod en het interieurconcept van de kamer vernieuwen;
- de introductie van een sterker, onafhankelijk hotelmerk;
- het verbeteren van directe boekingen en digitale distributie;
- het ontwikkelen van concepten op het gebied van eten en drinken of lifestyle;
- het verbeteren van de energieprestaties;
- het verhogen van de operationele efficiëntie;
- het onroerend goed opnieuw positioneren met het oog op vraag vanuit de vrijetijds-, zakelijke, groeps- of bestemmingsgerichte sector.
De uiteindelijke strategie hangt uiteraard af van de investeerder, de exploitant en de haalbaarheidsstudies.
Het voordeel zit hem in het overnemen van een bestaand platform voor de horeca, in plaats van te beginnen met een onontwikkelde locatie.
Piemonte ondersteunt verbeteringen in de horeca
De investeringsargumenten worden ook ondersteund door het bredere regionale toerismebeleid.
Recente programma’s in Piemonte hebben specifiek ondersteuning geboden aan bedrijven in de horeca die investeren in de renovatie en modernisering van accommodaties, onder meer op het gebied van energie-efficiëntie, hernieuwbare energie, verbeteringen op het gebied van brandveiligheid, toegankelijkheid, digitalisering en opknapbeurten. Een programma voor 2025 bood subsidies tot € 60.000, waarmee 50% van de subsidiabele uitgaven werd gedekt, mits aan de subsidiabiliteits- en programmavoorwaarden werd voldaan.
Elke koper zou moeten nagaan welke stimuleringsmaatregelen op het moment van de investering beschikbaar en van toepassing zijn, maar de koers van het overheidsbeleid is veelzeggend: het verbeteren van de kwaliteit en het concurrentievermogen van de toeristische infrastructuur in Piemonte blijft een regionale prioriteit.
Waarom de waardering van 2021 niet als de huidige marktwaarde mag worden beschouwd
De onafhankelijke taxatie van het onroerend goed, ter waarde van 1,65 miljoen euro, dateert uit 2021.
Dat cijfer blijft nuttig als historisch bewijs, maar mag niet automatisch worden beschouwd als een indicatie van de potentiële transactiewaarde van vandaag.
Sinds die waardebepaling zijn er verschillende factoren veranderd:
Het investeringsvolume in de Italiaanse hotelsector is aanzienlijk hersteld; internationaal kapitaal keert terug naar de sector; de horeca is uitgegroeid tot een meer gevestigde categorie binnen vastgoedbeleggingen; de financieringsvoorwaarden zijn veranderd; en beleggers richten zich steeds vaker op activa waarbij operationele verbeteringen en herpositionering extra rendement kunnen opleveren.
Colliers beschrijft het creëren van waarde door middel van operationele verbeteringen en herpositionering als een belangrijke drijfveer achter de huidige vraag naar hotelinvesteringen.
Dat is precies het perspectief van waaruit deze kans moet worden beoordeeld.
‘Off-market’ betekent vertrouwelijk
Dit onroerend goed wordt niet openbaar te koop aangeboden, waarbij de identiteit, de exacte locatie en de volledige commerciële informatie online worden bekendgemaakt.
We hanteren bewust een vertrouwelijke werkwijze.
Gekwalificeerde beleggers kunnen in eerste instantie algemene informatie over de investeringsmogelijkheid ontvangen. Meer gedetailleerde documentatie — waaronder de identiteit van het onroerend goed, de exacte locatie, taxatiedocumenten, plattegronden en aanvullende informatie over de investering — wordt verstrekt na ondertekening van een geheimhoudingsovereenkomst (NDA).
Deze aanpak biedt de eigenaar bescherming en stelt serieuze hotelinvesteerders tegelijkertijd in staat om een kans te beoordelen die niet op grote schaal wordt gepromoot via conventionele portalen voor hotelvastgoed.
Voor wie zou deze kans geschikt zijn?
Dit product kan met name interessant zijn voor:
hotelexploitanten die op zoek zijn naar een extra pand in Noord-Italië;
particuliere beleggers en family offices die op zoek zijn naar tastbaar vastgoed in de horecasector;
vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar meerwaarde en herpositioneringspotentieel;
internationale kopers die op zoek zijn naar een hotelinvestering buiten de reguliere markt in Italië;
en ondernemers in de horecasector die er de voorkeur aan geven een bestaand hotel over te nemen in plaats van een nieuwbouwproject te realiseren.
Het investeringsvoorstel kan eenvoudig als volgt worden samengevat:
Een bestaand hotel met 38 kamers in Noord-Italië, met een historisch gezien conservatieve waardering uit 2021, aanzienlijke voordelen wat betreft de vervangingskosten en potentieel voor renovatie, herpositionering en operationele verbetering.
Vraag het vertrouwelijke memorandum over hotelinvesteringen aan
De naam van het hotel, de exacte locatie en gedetailleerde informatie worden bewust niet bekendgemaakt.
Gekwalificeerde beleggers die geïnteresseerd zijn in een hotel dat buiten de reguliere markt te koop staat in Italië, kunnen contact met ons opnemen voor een eerste gesprek.
Na ondertekening van onze geheimhoudingsovereenkomst kunnen wij u nadere informatie verstrekken, waaronder de identificatiegegevens van het onroerend goed, een onafhankelijk taxatierapport, plattegronden en aanvullende documentatie.
Wij staan open voor serieuze aanvragen en professionele tussenpersonen.
//