Internationale investeerders die op zoek zijn naar een hotel in Italië dat buiten de openbare markt om wordt aangeboden, zijn wellicht geïnteresseerd in een discrete kans in de hotelsector in Noord-Italië.
Het betreft een gevestigd hotel met 38 kamers in Piemonte dat vertrouwelijk wordt aangeboden aan gekwalificeerde kopers. Het vastgoed werd in september 2021 onafhankelijk getaxeerd op €1,65 miljoen; in het taxatierapport werd de lokale markt voor hotelinvesteringen destijds omschreven als illiquide, met een gebrek aan relevante vergelijkbare transacties.
Sindsdien is het investeringsklimaat voor Italiaans hotelvastgoed aanzienlijk veranderd. Volgens EY werd er in Italië in 2025 voor meer dan €2,5 miljard in hotels geïnvesteerd, een stijging van 19% ten opzichte van 2024. Internationale investeerders waren goed voor 53% van het totale investeringsvolume.
Voor investeerders die op zoek zijn naar een ‘value-add’-hotelacquisitie – in plaats van een prestigieus ’trophy asset’ tegen de volle marktprijs – biedt dit een interessante kans.
Waarom Italiaans hotelvastgoed investeerders aantrekt
De Italiaanse hotelsector heeft zich ontwikkeld tot een steeds meer gevestigde beleggingscategorie binnen het institutionele vastgoed.
JLL rapporteerde in de eerste helft van 2026 investeringen ter waarde van ongeveer €1,1 miljard in hotels en hoteltransformaties, waaronder €860 miljoen aan directe hoteltransacties. Het internationale toerisme blijft de markt ondersteunen; begin 2026 waren buitenlandse bezoekers goed voor meer dan de helft van het aantal aankomsten.
Ook de plannen van investeerders zijn van groot belang. Uit het onderzoek van JLL onder hotelinvesteerders voor 2026 bleek dat bijna driekwart van de respondenten verwachtte in de daaropvolgende 12 tot 24 maanden netto-koper te zijn van Italiaans hotelvastgoed.
De hier geboden kans verschilt van de toplocaties die doorgaans worden verhandeld in Rome, Milaan, Venetië of de grote Italiaanse vakantiebestemmingen.
Het betreft een regionaal hotelobject dat onderhands wordt aangeboden en potentieel biedt voor herpositionering.
38 bestaande hotelkamers – zonder bij nul te beginnen
Een van de sterkste punten van deze investeringsmogelijkheid is de aanwezige hotelfaciliteiten en -infrastructuur.
Het pand beschikt over 38 hotelkamers, verdeeld over meerdere verdiepingen, en is voorzien van alle faciliteiten die nodig zijn voor de exploitatie van een traditioneel hotel.
In plaats van grond te verwerven en een nieuw hotel vanaf de basis te ontwikkelen, koopt een investeerder een bestaand hotelgebouw waarin de accommodatie reeds aanwezig is.
Hiermee kunnen enkele van de kostbaarste en meest onzekere aspecten van nieuwbouwprojecten in de hotelsector worden vermeden.
Om die reden moet het pand niet louter worden beoordeeld op basis van de historische waardering.
Een relevantere vraag voor de investeerder is wellicht:
Wat zou het vandaag de dag kosten om een vergelijkbaar Hotel met 38 kamers?
Bouwkosten, technische installaties, gastenbadkamers, brandveiligheidssystemen, liften, commerciële ruimtes, bedrijfsruimtes en steeds strengere energienormen zorgen ervoor dat de vervangingswaarde van een bestaand hotel aanzienlijk hoger kan uitvallen dan de historische taxatiewaarde doet vermoeden.
Dit leidt tot wat volgens ons een van de sterkste kenmerken van het vastgoed is:
Aankoop onder de potentiële vervangingswaarde.
Een ‘Value-Add’-hotelbeleggingsstrategie
De kans…kans is bijzonder relevant voor investeerders, hoteluitbaters, family offices en ondernemers in de hotelsector die op zoek zijn naar een vastgoedobject waar extra waarde kan worden gecreëerd.
Mogelijke strategieën zijn onder meer:
- renovatie en herpositionering van het bestaande hotel;
- opwaardering van het kameraanbod en het interieurconcept;
- introductie van een sterker onafhankelijk hotelmerk;
- verbetering van directe boekingen en digitale distributie;
- ontwikkeling van food & concepten voor eten, drinken of lifestyle;
- verbetering van de energieprestaties;
- verhoging van de operationele efficiëntie;
- herpositionering van het vastgoed om in te spelen op de vraag vanuit de vrijetijds-, zakelijke of groepsmarkt, of op een bestemming gerichte vraag.
De uiteindelijke strategie hangt uiteraard af van de investeerder, de exploitant en de haalbaarheidsstudies.
De aantrekkingskracht schuilt in de overname van een bestaand horeca- of hotelplatform, in plaats van te beginnen met een onontwikkelde locatie.
Piemonte ondersteunt upgrades in de hotelsector
De investeringscase wordt ook ondersteund door het bredere regionale toerismebeleid.
Recente programma’s in Piemonte hebben specifiek steun geboden aan horeca- en hotelbedrijven die investeren in de renovatie en opwaardering van accommodaties, waaronder energie-efficiëntie, hernieuwbare energie, verbeteringen op het gebied van brandveiligheid, toegankelijkheid, digitalisering en vernieuwing van het interieur. Een programma uit 2025 bood subsidies tot € 60.000 aan, waarmee 50% van de subsidiabele kosten werd gedekt, afhankelijk van de voorwaarden en geschiktheidscriteria van het programma.
Een koper zal moeten nagaan welke stimuleringsmaatregelen beschikbaar en van toepassing zijn op het moment van investeren, maar de richting van het overheidsbeleid is veelzeggend: het verbeteren van de kwaliteit en het concurrentievermogen van de toeristische infrastructuur in Piemonte blijft een regionale prioriteit.
Waarom de taxatie uit 2021 niet als de huidige marktwaarde moet worden beschouwd
De onafhankelijke taxatiewaarde van het pand van € 1,65 miljoen dateert uit 2021.
Dit cijfer blijft nuttig als historisch referentiepunt, maar mag niet automatisch worden beschouwd als een indicatie van de huidige potentiële transactiewaarde.
Sinds die taxatie zijn er diverse factoren veranderd:
het investeringsvolume in Italiaanse hotels is aanzienlijk hersteld; er is weer internationaal kapitaal naar de sector gestroomd; de hotelsector is uitgegroeid tot een meer gevestigde categorie voor vastgoedinvesteringen; de financieringsvoorwaarden zijn gewijzigd;
en beleggers richten zich steeds vaker op vastgoed waarbij operationele verbetering en herpositionering voor extra rendement kunnen zorgen.
Colliers bestempelt waardecreatie door middel van operationele verbetering en herpositionering als een belangrijke drijfveer achter de huidige vraag naar hotelinvesteringen.
Precies vanuit dat perspectief dient deze kans te worden beoordeeld.
Off-market betekent vertrouwelijk
Dit vastgoed wordt niet openlijk op de markt gebracht waarbij de identiteit, de exacte locatie en volledige commerciële informatie online worden prijsgegeven.
Wij hanteren bewust een vertrouwelijk proces.
Gekwalificeerde beleggers kunnen in eerste instantie algemene informatie over de kans ontvangen. Meer gedetailleerde documentatie — waaronder de identiteit van het vastgoed, de exacte locatie, taxatierapporten, plannen en aanvullende investeringsinformatie —…informatie — wordt vrijgegeven na ondertekening van een geheimhoudingsverklaring (NDA).
Deze aanpak beschermt de eigenaar en stelt serieuze hotelinvesteerders tegelijkertijd in staat een kans te beoordelen die niet breed wordt gepromoot via reguliere vastgoedplatforms voor hotels.
Voor wie is deze kans geschikt?
Het vastgoedobject is mogelijk bijzonder interessant voor:
hoteluitbaters die op zoek zijn naar een extra locatie in Noord-Italië;
particuliere investeerders en family offices die op zoek zijn naar tastbaar vastgoed in de hotelsector;
‘value-add’-vastgoedinvesteerders die kansen zien voor herpositionering;
internationale kopers die op zoek zijn naar een ‘off-market’ hotelinvestering in Italië;
en ondernemers in de hotelsector die de voorkeur geven aan de overname van een bestaand hotel boven nieuwbouw.
De investeringspropositie laat zich eenvoudig samenvatten:
Een bestaand hotel met 38 kamers in Noord-Italië, met een historisch gezien conservatieve waardering uit 2021, aanzienlijke voordelen qua vervangingswaarde en potentieel voor renovatie, herpositionering en operationele verbetering.
Vraag het vertrouwelijke investeringsmemorandum voor het hotel aan
De naam van het hotel, de exacte locatie en gedetailleerde documentatie worden bewust niet openbaar gemaakt.
Gekwalificeerde investeerders die geïnteresseerd zijn in een hotel in Italië dat ‘off-market’ (buiten de openbare markt om) te koop wordt aangeboden, kunnen contact met ons opnemen voor een eerste gesprek.
Na ondertekening van onze geheimhoudingsverklaring (NDA) kunnen wij verdere informatie verstrekken, waaronder de identiteit van het pand, een onafhankelijk taxatierapport, plattegronden en aanvullende documentatie.
Wij verwelkomen serieuze aanvragen en professionele tussenpersonen.
//
