Gdzie kupić nieruchomość z nowej inwestycji w pobliżu Monako

W pobliżu Monako jest niewiele realnych miejsc, gdzie można kupić mieszkanie w nowym budynku: na terenie Księstwa, w Beausoleil tuż przy jego granicy oraz wzdłuż francuskiego wybrzeża w kierunku Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze i Beaulieu-sur-Mer. Są to bardzo różne rynki. W Monako oferta nowych mieszkań jest ograniczona, a ich ceny sięgają dziesiątek milionów. W Beausoleil nowe mieszkania są dostępne już od 420 000 euro. Wybrzeże pomiędzy nimi plasuje się gdzieś pośrodku, oferując większy wybór widoków, ogrodów i stylów życia.

Jesteśmy niezależnym agentem ds. zakupu nieruchomości na Riwierze Francuskiej, więc pracujemy dla Ciebie, a nie dla dewelopera. Poniżej przedstawiamy, w jaki sposób porównalibyśmy dostępne opcje, gdyby znajomy zapytał, od czego zacząć, wraz z danymi liczbowymi i źródłami, na których się opierają.

Życie na Lazurowym Wybrzeżu

livingonthecotedazur.com

Porównaj oferty nowych inwestycji w pobliżu Monako

Reprezentujemy nabywców na całym Lazurowym Wybrzeżu, wyszukując i porównując nieruchomości dostępne na całym rynku, a nie tylko te oferowane przez jednego dewelopera.

Poznaj swojego agenta ds. zakupu nieruchomości

TL;DR

Samo Monako: nowe inwestycje są rzadkością i należą do segmentu ultra-premium. W 2025 r. średnia cena sprzedaży nowych nieruchomości wyniosła 40,8 mln euro, a sprzedano zaledwie 64 nowe mieszkania.
Beausoleil: praktyczna okolica. Na przykład firma Mona-K oferuje mieszkania w cenach od 420 000 euro, a termin oddania do użytku zaplanowano na IV kwartał 2028 roku.
Koszty zakupu: zakup nowego mieszkania od dewelopera w Monako wiąże się z 20% podatkiem VAT, zazwyczaj wliczonym w cenę, oraz 1,5% opłaty notarialnej i 1% opłaty rejestracyjnej (Chambers).
Francja: nabywcy mieszkań na etapie projektu (VEFA) są chronieni ustawowymi limitami kaucji oraz gwarancją ukończenia budowy udzielaną przez dewelopera, co należy potwierdzić przed dokonaniem rezerwacji.
Najlepsze rozwiązanie: najpierw określ swój budżet i styl życia, a następnie porównaj oferty po obu stronach granicy z pomocą agenta, który nie jest powiązany z żadnym konkretnym projektem.

Spis treści

Trzy miejsca, które warto obejrzeć – obok siebie
Monako: gdzie faktycznie znajduje się nowa inwestycja
Beausoleil: brama Monako od strony Francji
Wybrzeże w kierunku Mentony
Ile naprawdę kosztuje nowa inwestycja w pobliżu Monako
Jak przebiega zakup nieruchomości z rynku pierwotnego we Francji (VEFA)
Co sprawdzić przed rezerwacją
Która opcja jest odpowiednia dla danego nabywcy
Dlaczego działamy inaczej
Zacznijmy od rozmowy
Często zadawane pytania
Źródła

Trzy miejsca, na które warto zwrócić uwagę, obok siebie

:
Zanim przejdziemy do szczegółów, oto porównanie, które zazwyczaj rysuję w notatniku wraz z większością klientów.

	Monako (Larvotto, Mareterra, Condamine)	Beausoleil (po francuskiej stronie granicy)	Wybrzeże w kierunku Mentony (Roquebrune-Cap-Martin, Mentona, Èze, Beaulieu)
Co kupujesz	Apartamenty z najwyższej półki oraz kilka willi	Apartamenty, często z tarasami i widokiem na morze	Apartamenty i wille, często z przestrzenią zewnętrzną
Sygnał cenowy	Średnia cena sprzedaży nowych nieruchomości w 2025 r. wyniesie 40,8 mln euro; średnia cena w Monako to 57 569 euro za m²	Przykład: Mona-K od 420 000 € (T2) do 1 789 000 € (T5)	Ceny różnią się znacznie w zależności od projektu; sprawdź aktualny cennik każdego dewelopera
Podaż	Bardzo ograniczona, udostępniana w rzadkich cyklach	Programy o małej i średniej skali	Regularne programy realizowane w kilku miastach
Koszty zakupu	20% VAT w cenie plus 1,5% opłaty notarialnej i 1% opłaty rejestracyjnej	System VEFA: opłaty notarialne wynoszą zazwyczaj od 2% do 3%	Ten sam francuski system VEFA
Najlepsze dla	Kupujących, którzy chcą nabyć sam adres	Dostęp do Monako za ułamek ceny	Styl życia, przestrzeń, wykorzystanie jako drugi dom

Wszystkie ceny i terminy dostaw są zgodne z informacjami opublikowanymi przez twórców lub analityków cytowanych w niniejszym artykule i mogą ulec zmianie, dlatego należy traktować je jako dane z danego momentu i zweryfikować aktualną dostępność.

Monako: gdzie właściwie znajduje się nowy budynek

Rynek nowo wybudowanych nieruchomości w Monako nie zachowuje się jak typowy rynek miejski. Savills opisuje go jako zależny od rzadkich cykli dostaw: gdy oddawany jest do użytku duży projekt, statystyki gwałtownie rosną, a gdy ta podaż zostanie wchłonięta, powraca problem niedoboru ( International Investment, cytując Savills ).

Widać to po liczbach. Firma Knight Frank podała, że sprzedaż nowych nieruchomości wzrosła do 101 lokali w 2024 r. z 28 w 2023 r., głównie dzięki oddaniu do użytku projektów Mareterra i Bay House. W 2025 r. liczba ta spadła do 64, ale nadal utrzymywała się powyżej średniej z ostatnich dziesięciu lat, a 35 z tych transakcji przekroczyło 20 mln euro, z czego pięć osiągnęło wartość powyżej 100 mln euro (International Investment).

Jeśli chodzi o cenę za metr kwadratowy, Monaco Tribune, powołując się na dane IMSEE, podało, że średnia w 2025 r. wyniosła 57 569 euro, a w dzielnicy Larvotto po raz pierwszy przekroczyła 70 000 euro, osiągając poziom 71 167 euro.

Larvotto i Mareterra

Mareterra to projekt o największym znaczeniu: rozbudowa o wartości 2 miliardów euro, która powiększyła terytorium Monako o około 3%. Stanowiła ona 130 ze 159 nowych mieszkań oddanych do użytku w Larvotto w 2024 roku – jest to najwyższy wskaźnik oddanych mieszkań w Monako od 1993 roku. Le Renzo, zaprojektowane przez Renzo Piano Building Workshop, stanowi zachodnią granicę dzielnicy, a zgodnie z informacjami zamieszczonymi na oficjalnej stronie Mareterra, obejmuje budynki mieszkalne położone nad niewielkim portem i placem handlowym.

Znaczna część obiektu Mareterra została już sprzedana, a firma Savills zauważa, że lokale zaczynają pojawiać się na rynku wtórnym. Dla wielu nabywców jest to prawdziwa szansa na wejście na rynek: nie chodzi o ofertę deweloperską, ale o odsprzedaż przez pierwszego właściciela lokalu w zupełnie nowym budynku. To właśnie tego rodzaju okazje trafiają raczej do sieci pośredników niż na portale internetowe. Skontaktuj się z nami jako z agentem kupującego, a pomożemy Ci wejść na rynek nieruchomości w Monako.

Bay House i Testimonio II

Bay House to budynek mieszkalny w dzielnicy Larvotto, składający się z 56 mieszkań i pięciu willi, będący częścią kompleksu Testimonio II. Do wyboru są mieszkania z trzema do sześciu sypialniami, wyposażone w okna sięgające od podłogi do sufitu, balkony biegnące wzdłuż całej długości budynku i skierowane na południe oraz bezpośredni dostęp do strzeżonego miejsca parkingowego, a także system automatyki domowej i usługi konsjerża. Wille posiadają tarasy na dachu i prywatne baseny. Groupe Marzocco przedstawia ten projekt jako jedną z ostatnich dużych działek budowlanych w Księstwie, realizowaną w latach 2017–2024 (Groupe Marzocco).

Villa Ninetta i Le 45

Villa Ninetta, przy ulicy Malbousquet 3, to inspirowany stylem Belle Époque dziesięciopiętrowy budynek, oferujący mieszkania od kawalerek po trzypokojowe apartamenty, z marmurowymi wykończeniami, całodobową obsługą konsjerża oraz dziewięciopoziomowym parkingiem podziemnym; oddanie do użytku planowane jest na rok 2026. Le 45, przy 45 rue Grimaldi, oferuje mieszkania od kawalerek po pięciopokojowe na 15 piętrach z całodobową obsługą konsjerża. Prosimy o zapytanie o aktualną dostępność w obu przypadkach, ponieważ oferta na tym poziomie szybko się wyczerpuje.

Co wynika z sytuacji podażowej

Ograniczenia gruntowe sprawiają, że w najbliższej przyszłości mało prawdopodobne jest powstanie innych znaczących nowych inwestycji, a ograniczona podaż, jak się twierdzi, wspiera wartości kapitałowe (Savills Monaco Spotlight 2025). Jest to opinia rynkowa, a nie obietnica. Praktyczna konsekwencja dla Państwa jest prosta: jeśli chcą Państwo nabyć nieruchomość w nowym budownictwie w Monako, muszą Państwo dowiedzieć się o projekcie, zanim zostanie on publicznie wprowadzony na rynek.

Beausoleil: Brama Monako we Francji

Beausoleil leży tuż przy granicy z Monako, rozciągając się na wzgórzu za Księstwem. Często można stąd zejść pieszo do Monako, a nowe inwestycje zazwyczaj kładą nacisk na tarasy i widoki na morze. Dla nabywców, którzy chcą mieć dostęp do Monako, skorzystać z usług francuskiego notariusza i zapłacić niższą cenę początkową, jest to pierwsze miejsce, na które zwracam uwagę. Bardziej szczegółowo omawiamy to miasto w naszym przewodniku po zakupach w Beausoleil, a także można przejrzeć oferty willi i apartamentów w Beausoleil.

Dwa programy pokazują zakres:

Mona-K, przy ulicy Victor Hugo 19: dziesięć mieszkań od dwupokojowych do pięciopokojowych, w cenach od 420 000 euro za mieszkanie typu T2 do 1 789 000 euro za mieszkanie typu T5, termin oddania do użytku przewidziany na IV kwartał 2028 r. Deweloper podaje, że obiekt znajduje się dziesięć minut jazdy samochodem od Monte Carlo i 550 m od Parc Princesse Antoinette; oferuje tarasy o powierzchni do 90 m² oraz parking dla mieszkańców.
Bel Horizon, przy Avenue des Pins: 20 mieszkań od dwupokojowych do czteropokojowych na wzgórzach Beausoleil, z panoramicznym widokiem, oddanie do użytku w IV kwartale 2028 r.

Kompromis jest oczywisty. Termin oddania nieruchomości w 2028 roku oznacza, że kupujesz plan i musisz czekać. Zaletą jest to, że często możesz wybrać piętro, rozkład pomieszczeń i wykończenia, a francuskie przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości na etapie projektu (VEFA) zapewniają Ci ochronę prawną (więcej na ten temat poniżej).

Wybrzeże w kierunku Menton

Idąc dalej na wschód lub zachód, otwiera się przed nami nowy widok. Projekty deweloperskie w fazie planowania są oferowane w Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze, Beaulieu-sur-Mer i Villefranche-sur-Mer, a także w innych miejscowościach, zgodnie z danymi serwisu Riviera New Developments, który odnotowuje 125 aktywnych inwestycji na całym Lazurowym Wybrzeżu, których terminy oddania do użytku przypadają na lata 2026–2028. Należy traktować te informacje jako wskazówkę dotyczącą lokalizacji projektów i potwierdzać szczegóły każdego z nich bezpośrednio u dewelopera.

Czym te miasta różnią się z punktu widzenia nabywcy?

Roquebrune-Cap-Martin i Menton: miejscowości położone najbliżej Monako po Beausoleil, charakteryzujące się bardziej mieszkalnym klimatem z włoskim akcentem. Zapraszamy na naszą stronę poświęconą luksusowym nieruchomościom w Mentonie.
Èze i Beaulieu-sur-Mer: położone na wzgórzach i nad brzegiem morza, pomiędzy Monako a Niceą, popularne wśród nabywców poszukujących spokoju i łatwego dojazdu samochodem.
Villefranche-sur-Mer i Nicea: głęboka zatoka, większe miasto i międzynarodowe lotnisko w pobliżu. Na naszej stronie poświęconej nieruchomościom w Nicei można sprawdzić aktualną ofertę.

Jeśli nie masz konkretnych wymagań co do adresu, to właśnie w tej okolicy nowe inwestycje mieszkaniowe oferują najwięcej przestrzeni w stosunku do ceny, zwłaszcza jeśli zależy Ci na tarasie wystarczająco dużym, by można było z niego korzystać od kwietnia do października.

Ile naprawdę kosztuje nowy dom w pobliżu Monako

Cena katalogowa to tylko część kosztów. Podatki od zakupu znacznie się różnią po obu stronach granicy oraz w zależności od tego, czy chodzi o nieruchomość nową, czy z rynku wtórnego.

W Monako

Zakup nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera w Monako wiąże się z 20% podatkiem VAT, zazwyczaj wliczonym w cenę, oraz opłatą notarialną w wysokości 1,5% i opłatą rejestracyjną w wysokości 1%. Zgodnie z danymi Chambers Private Wealth 2026, przy odsprzedaży należy uiścić 4,75% opłaty rejestracyjnej oraz 1,5% opłaty notarialnej. Ponieważ podatek VAT jest wliczony w cenę nominalną, należy porównywać nieruchomości nowe i z rynku wtórnego na zasadzie porównywalności, uwzględniając wszystkie koszty.

We Francji

W przypadku zakupu nieruchomości na etapie budowy (VEFA) opłaty notarialne wynoszą zazwyczaj około 2%–3% ceny, w porównaniu z 7%–8% w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, ponieważ transakcja podlega podatkowi VAT, a nie opłatom od przeniesienia własności – jak wyjaśnia Maître Reda Kohen. Ta różnica jest jednym z powodów, dla których nowe nieruchomości w Beausoleil lub Mentonie mogą być bardziej atrakcyjne pod względem całkowitego kosztu niż odsprzedaż nieruchomości o podobnej powierzchni. Stawki i przepisy mogą ulec zmianie, dlatego notariusz powinien potwierdzić dokładne kwoty dotyczące danej transakcji.

Planowanie finansowe

Jeśli przenosisz kapitał za granicę, warto zastanowić się, jak dana transakcja wpisuje się w szerszy kontekst Twojej sytuacji finansowej – od kwestii walutowych po długoterminowe planowanie majątkowe. Niniejszy przegląd zagadnień związanych z zarządzaniem majątkiem emigrantów stanowi przydatny punkt wyjścia. Możemy również skontaktować Państwa z brokerami kredytów hipotecznych i doradcami podatkowymi, którzy współpracują z międzynarodowymi nabywcami, a w kwestiach dotyczących dziedziczenia i struktur własnościowych, takich jak SCI, przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów powinni Państwo zasięgnąć porady francuskiego doradcy podatkowego lub notariusza.

Jak działa zakup nieruchomości na etapie projektu we Francji (VEFA)

Większość nowych inwestycji budowlanych w pobliżu Monako po stronie francuskiej sprzedawana jest w systemie VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), co oznacza, że kupujesz nieruchomość przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie, a płatności dokonujesz w ratach.

Ochrona, o której warto wiedzieć:

Ograniczona wysokość zadatku rezerwacyjnego. Kaucja jest ograniczona do 5% ceny, jeśli akt notarialny zostanie podpisany w ciągu jednego roku, do 2%, jeśli nastąpi to w okresie od jednego do dwóch lat, a po upływie dwóch lat nie można jej wymagać, zgodnie z art. R.261-28 Kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa (Code de la construction et de l’habitation), zgodnie z wytycznymi St owarzyszenia Notariuszy Francuskich (Notaires de France).
Gwarancja ukończenia budowy. Zgodnie z art. L.261-10-1 tego samego kodeksu deweloper musi posiadać gwarancję finansową ukończenia budowy (GFA) lub gwarancję finansową zwrotu środków (GFR) przed podpisaniem umowy VEFA.
Płatności etapowe. Płatności dokonywane są w miarę postępu prac budowlanych, a całość koordynuje notariusz.

Monako posiada własne zasady dotyczące sprzedaży przez deweloperów, a Państwa notariusz i doradca w Monako wyjaśnią je w odniesieniu do konkretnego programu.

Co należy sprawdzić przed rezerwacją na stronie

? Krótka lista, z której korzystamy przy każdej transakcji:

Termin realizacji i dotychczasowe osiągnięcia. Zapytaj, co przewiduje umowa i jakie wyniki osiągnęły podobne projekty tego samego dewelopera.
Gwarancja. Przed podpisaniem umowy poproś notariusza o potwierdzenie powierzchni brutto (GFA) lub powierzchni użytkowej (GFR).
Orientacja i widok. Na planie widok na morze może zależeć od tego, co zostanie wybudowane przed nieruchomością. Poproś o plan działki i pozwolenia na budowę sąsiednich obiektów.
Miejsce parkingowe i schowek. W okolicach Monako są one często wyceniane osobno i mają duże znaczenie w codziennym życiu.
Opłaty eksploatacyjne. Utrzymanie budynku z portierem i basenem wiąże się z wyższymi kosztami, co ilustrują usługi oferowane przez Bay House.
Twoja indywidualna sytuacja. Miejsce zamieszkania, status podatkowy i obywatelstwo mogą mieć wpływ na warunki finansowania oraz formę posiadania nieruchomości. Przed dokonaniem rezerwacji skonsultuj się z doradcą podatkowym w kraju zamieszkania oraz we Francji lub Monako.

Która opcja jest odpowiednia dla danego nabywcy

Jeśli zależy Ci na adresie w Monako i dysponujesz bardzo dużym budżetem: Larvotto i Mareterra – głównie na rynku wtórnym, gdzie dostępne są niedawno wybudowane nieruchomości, lub w ramach rzadkich nowych inwestycji.
Chcesz mieszkać w pobliżu Monako i korzystać z jego usług: Beausoleil, gdzie projekty typu Mona-K i Bel Horizon zapewniają dostęp do Monako w ciągu kilku minut.
Chcesz mieć drugi dom z dużą przestrzenią i tarasami: Roquebrune-Cap-Martin, Menton, Èze lub Beaulieu.
Inwestujesz: porównaj popyt na wynajem, termin oddania nieruchomości do użytku oraz całkowite koszty nabycia, a nie tylko cenę nominalną. Według International Investment średnie czynsze w Monako wzrosły o 9,1% do 124,88 euro za m² miesięcznie, jednak stopy zwrotu po stronie francuskiej zależą od konkretnego budynku.

Dlaczego podchodzimy do tego inaczej

Uważamy, że najlepsza nowa inwestycja rzadko jest tą, która dysponuje największym budżetem reklamowym. Monako i okoliczne miejscowości są niewielkie, a projekty, które mogą Ci odpowiadać, mogą znajdować się na prywatnej liście dewelopera, w ofercie odsprzedaży od pierwszego właściciela lub w miejscowości, której wcześniej nie brałeś pod uwagę.
Jesteśmy niezależnym agentem działającym w imieniu kupującego, a nie sprzedawcą posiadającym własne oferty. Reprezentujemy Państwa i przeszukujemy cały rynek, korzystając z pomocy lokalnych agentów, deweloperów oraz kontaktów poza rynkowych. Dzięki temu możemy porównać ofertę w Beausoleil z ofertą nadmorską i doradzić Państwu, która z nich najlepiej pasuje do Państwa planów, a nie która przyniesie nam największy zysk.
Towarzyszymy Państwu na każdym etapie – od poszukiwania nieruchomości, przez porównywanie ofert, oglądanie obiektów, negocjacje i zakup, aż po wizytę u notariusza – a także zapewniamy kontakt z doradcami kredytowymi, doradcami podatkowymi i notariuszami, gdy tylko będą Państwo tego potrzebować. Nasze podejście jest w stylu holenderskim: osobiste, przejrzyste i skuteczne.
Wolelibyśmy, żebyś rezerwował powoli i poprawnie, niż szybko i niepewnie.
Ab Kuijer

Zacznij od rozmowy

Jeśli zastanawiasz się nad wyborem między Monako, Beausoleil a wybrzeżem, zapoznaj się najpierw z naszymi przewodnikami dotyczącymi zakupu nowych nieruchomości w Monako oraz nowych nieruchomości na Lazurowym Wybrzeżu, a następnie przejrzyj aktualne oferty nowych inwestycji. Kiedy będziesz gotowy, aby omówić swoje wymagania, najprostszym sposobem na rozpoczęcie współpracy jest zlecenie nam poszukiwań: podaj nam swój budżet, terminy oraz opis tego, jak powinien wyglądać typowy tydzień w Twoim nowym domu, a my przedstawimy Ci listę wybranych ofert z całego rynku. Możesz również wysłać zapytanie za pośrednictwem naszej strony głównej.

FAQ

Czy zakup nowego mieszkania w Beausoleil jest tańszy niż w Monako?

Tak, i to o wiele. Agencja Mona-K w Beausoleil oferuje mieszkania w cenach od 420 000 euro, podczas gdy średnia cena sprzedaży nowych mieszkań w Monako w 2025 roku wyniosła 40,8 mln euro. Średnie te są zniekształcone przez transakcje dotyczące nieruchomości z najwyższej półki, dlatego zamiast ogólnych danych warto porównać konkretne nieruchomości.

Czy koszty zakupu nowych nieruchomości są niższe?

Ogólnie rzecz biorąc, tak. We Francji opłaty notarialne związane z transakcjami VEFA wynoszą zazwyczaj około 2%–3%, w porównaniu z 7%–8% w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. W Monako ceny nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów obejmują 20% podatku VAT oraz 1,5% opłaty notarialnej i 1% opłaty rejestracyjnej. Aby uzyskać dokładne dane dotyczące danej transakcji, należy zwrócić się do notariusza.

Jaką kwotę zadatku należy wpłacić przy rezerwacji nieruchomości na etapie projektu we Francji?

Zadatek rezerwacyjny nie może przekroczyć 5% ceny, jeśli umowa notarialna zostanie podpisana w ciągu roku, 2% – jeśli w ciągu jednego do dwóch lat, a po upływie dwóch lat nie można go już wymagać (Notaires de France). Twój notariusz potwierdzi, w jaki sposób zasada ta ma zastosowanie do Twojej umowy.

Czy zagraniczny nabywca może kupić nieruchomość z nowej inwestycji w pobliżu Monako?

Zasadniczo nabywcy zagraniczni kupują nieruchomości zarówno w Monako, jak i w pobliskich francuskich miejscowościach. Przepisy dotyczące finansowania, opodatkowania i pobytu zależą od indywidualnej sytuacji, dlatego przed dokonaniem rezerwacji warto zasięgnąć porady doradcy podatkowego i notariusza. Możemy polecić Państwu specjalistów, którzy współpracują z klientami zagranicznymi.

Czy w Monako wkrótce powstanie więcej nowych budynków?

Ograniczenia gruntowe sprawiają, że inne znaczące inwestycje w najbliższej przyszłości są mało prawdopodobne. To jeden z powodów, dla których wielu nabywców interesuje się również Beausoleil i sąsiednim wybrzeżem.